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BGH: Immobilienverkäufer erfüllt Aufklärungspflichten durch Einrichtung eines Datenraums nur wenn mit Einsichtnahme durch Käufer zu rechnen ist

BGH
Urteil vom 15.09.2023
V ZR 77/22


Der BGH hat entschieden, dass ein Immobilienverkäufer seine Aufklärungspflichten durch Einrichtung eines Datenraums nur dann erfüllt, wenn mit der Einsichtnahme durch den Käufer zu rechnen ist.

Die Pressemitteilung des BGH:
Bundesgerichtshof zu Aufklärungspflichten des Immobilienverkäufers bei Einrichtung eines Datenraums

Der unter anderem für Grundstückskaufverträge zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Verkäufer eines bebauten Grundstücks, der dem Käufer Zugriff auf einen Datenraum mit Unterlagen und Informationen zu der Immobilie gewährt, hierdurch seine Aufklärungspflicht nur erfüllt, wenn und soweit er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird.

Sachverhalt:

Die Beklagte zu 1 (Verkäuferin) verkaufte der Klägerin mit notariellem Vertrag vom 25. März 2019 mehrere Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex zu einem Kaufpreis von 1.525.000 € unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. In dem Kaufvertrag versicherte die Verkäuferin, dass keine Beschlüsse gefasst seien, aus denen sich eine künftig fällige Sonderumlage ergebe, mit Ausnahme eines Beschlusses über die Dachsanierung mit wirtschaftlichen Auswirkungen von 5.600 € jährlich für den Käufer. Zudem versicherte die Verkäuferin, dass nach ihrer Kenntnis außergewöhnliche, durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckte Kosten im laufenden Wirtschaftsjahr nicht angefallen seien und ihr auch nicht bekannt sei, dass solche Kosten bevorstünden oder weitere Sonderumlagen beschlossen worden seien. Weiter heißt es in dem Kaufvertrag, der Verkäufer habe dem Käufer die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre übergeben und der Käufer habe Kenntnis von dem Inhalt der Unterlagen. Die Klägerin wurde als Eigentümerin der Einheiten in das Grundbuch eingetragen.

Im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen, die auf Seiten der Verkäuferin von dem Beklagten zu 2 geführt wurden, erhielt die Klägerin Zugriff auf einen von der Verkäuferin eingerichteten virtuellen Datenraum, der verschiedene Unterlagen zu dem Kaufobjekt enthielt. Am Freitag, dem 22. März 2019, stellte die Beklagte das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 1. November 2016 in den Datenraum ein. In dieser Versammlung hatten die Eigentümer beschlossen, eine frühere Mehrheitseigentümerin auf Zahlung von 50 Mio. € in Anspruch zu nehmen zur Umsetzung eines im Jahre 2006 gefassten Beschlusses über Umbaumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Die Erhebung einer Sonderumlage in gleicher Höhe von den Eigentümern der Gewerbeeinheiten war abgelehnt worden. Um die Erhebung der Sonderumlage durchzusetzen, hatte eine andere Eigentümerin Klage erhoben. Das Verfahren endete im Januar 2020 mit einem Vergleich, demzufolge von den Eigentümern der Gewerbeeinheiten eine Sonderumlage von zunächst 750.000 € – bei Bedarf bis zu 50 Mio. € – für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum erhoben werden sollte. Auf dieser Grundlage wurde auch die Klägerin in Anspruch genommen. Daraufhin erklärte sie mit Schreiben vom 2. März 2020 die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung, vorsorglich den Rücktritt vom Kaufvertrag.

Bisheriger Prozessverlauf:

Mit der Klage verlangt die Klägerin die Freistellung von den zur Finanzierung des Kaufpreises eingegangenen Darlehensverbindlichkeiten, hilfsweise die Zahlung von 1.500.000 €, daneben die Zahlung von 184.551,82 € – jeweils Zug um Zug gegen Übereignung der Gewerbeeinheiten und Abtretung der Rückgewähransprüche bezüglich der eingetragenen Grundschulden – sowie die Feststellung der Ersatzpflicht für künftige Schäden und des Annahmeverzugs. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der von dem Bundesgerichtshof zugelassenen Revision hat die Klägerin ihre Klageanträge weiterverfolgt.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Berufungsgerichts bis auf einen Nebenpunkt aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Verkäuferin habe hinsichtlich des Kostenumfangs für die anstehenden Sanierungsmaßnahmen keine sie treffende Aufklärungspflicht verletzt, ist rechtsfehlerhaft.

Wie das Berufungsgericht zutreffend sieht, geht es hier nicht um einen Sach- oder Rechtsmangel des Kaufobjekts, sondern allein um die Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss wegen unterbliebener Aufklärung. Die Klägerin leitet ihre Ansprüche nämlich nicht aus einem mangelhaften Zustand des Gebäudes ab, sondern daraus, dass sie nicht hinreichend über eine konkret drohende Sonderumlage in Höhe von bis zu 50 Mio. € aufgeklärt worden sei. Sie macht damit einen Schadensersatzanspruch gegen die Verkäuferin aus § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2 BGB wegen Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht geltend.

Im Ausgangspunkt musste die Verkäuferin die Klägerin auch ungefragt darüber aufklären, dass bauliche Maßnahmen an dem Kaufobjekt mit einem Kostenumfang von 50 Mio. € ausstanden. Dieser Kostenumfang war für die Klägerin zweifelsohne von erheblicher Bedeutung. Dass er bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar war, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und ist auch nicht ersichtlich. Die Aufklärungspflicht der Verkäuferin galt auch unabhängig davon, dass diese Kosten vorrangig von der Mehrheitseigentümerin getragen werden sollten und eine Sonderumlage noch nicht beschlossen war. Denn solange die geplanten baulichen Maßnahmen nicht umgesetzt und bezahlt waren, bestand für die Klägerin als künftige Eigentümerin mehrerer Gewerbeeinheiten die konkrete Gefahr, dass die hierfür anfallenden Kosten anteilig von ihr getragen werden müssen.

Entscheidend ist deshalb, ob die Klägerin ausreichend aufgeklärt worden ist. Die Verkäuferin hat ihre Aufklärungspflicht nicht schon dadurch erfüllt, dass sie am 22. März 2019 das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 1. November 2016 in den Datenraum eingestellt hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schließt die für den Käufer bestehende Möglichkeit, sich die Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand selbst zu verschaffen, die Pflicht des Verkäufers zur Offenbarung nicht von vornherein aus. Ein verständiger und redlicher Verkäufer darf zwar davon ausgehen, dass bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbare Mängel auch dem Käufer ins Auge springen werden und deshalb eine gesonderte Aufklärung nicht erforderlich ist. Konstellationen, in denen dem Käufer auf andere Weise die Möglichkeit gegeben wird, sich die Kenntnis selbst zu verschaffen, stehen der Besichtigungsmöglichkeit aber nicht ohne Weiteres gleich. Mit Blick auf übergebene Unterlagen ist eine Gleichstellung nur dann gerechtfertigt, wenn ein Verkäufer aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen nicht nur zum Zweck allgemeiner Information, sondern unter einem bestimmten Gesichtspunkt gezielt durchsehen wird. Solche Umstände liegen etwa vor, wenn der Verkäufer dem Käufer im Zusammenhang mit möglichen Mängeln ein Sachverständigengutachten überreicht. Dagegen kann ein Verkäufer nicht ohne Weiteres erwarten, dass der Käufer Finanzierungsunterlagen oder einen ihm übergebenen Ordner mit Unterlagen zu dem Kaufobjekt auf Mängel des Kaufobjekts durchsehen wird.

Diese Rechtsprechung zu übergebenen Unterlagen ist, wie der Bundesgerichtshof heute entschieden hat, sinngemäß auf den Fall zu übertragen, dass der Verkäufer einen Datenraum mit Unterlagen zu dem Kaufobjekt einrichtet und dem Käufer hierauf Zugriff gewährt. Der Umstand allein, dass der Verkäufer einen Datenraum einrichtet und den Kaufinteressenten den Zugriff auf die Daten ermöglicht, lässt nicht stets den Schluss zu, dass der Käufer den offenbarungspflichtigen Umstand zur Kenntnis nehmen wird. Nur wenn im Einzelfall die Erwartung gerechtfertigt ist, dass der Käufer bestimmte, von dem Verkäufer in dem Datenraum bereit gestellte Informationen – etwa im Rahmen einer Due Diligence – wahrnehmen und in seine Kaufentscheidung einbeziehen wird, ist eine gesonderte Aufklärung durch den Verkäufer nicht erforderlich. Der Verkäufer eines bebauten Grundstücks, der dem Käufer Zugriff auf einen Datenraum mit Unterlagen und Informationen zu der Immobilie gewährt, erfüllt daher hierdurch seine Aufklärungspflicht nur, wenn und soweit er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird. Ob dies aus Verkäufersicht der Fall ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, etwa davon, ob und in welchem Umfang der Käufer – wozu er von Gesetzes wegen nicht verpflichtet ist – eine Due Diligence durchführt, wie der Datenraum und der Zugriff hierauf strukturiert und organisiert sind, welche Vereinbarungen hierzu getroffen wurden, wie wichtig die Information ist, um deren Offenbarung es geht, und wie leicht sie im Datenraum aufzufinden ist.

Im vorliegenden Fall konnte die Verkäuferin nicht die berechtigte Erwartung haben, dass die Klägerin die in dem Protokoll enthaltenen Informationen noch vor Vertragsschluss zur Kenntnis nimmt, weil sie - wie für das Revisionsverfahren zu unterstellen war - das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 1. November 2016 kurz vor Abschluss des Kaufvertrages in den Datenraum eingestellt hat, ohne die Klägerin hierüber in Kenntnis zu setzen. Die Klägerin hatte ohne gesonderten Hinweis auf das neu eingestellte Dokument keinen Anlass, in dem Zeitfenster zwischen dem Einstellen des Protokolls am Freitag, den 22. März 2019, und dem Notartermin am Montag, den 25. März 2019, um 10 Uhr noch einmal Einsicht in den Datenraum zu nehmen.

Zudem kommt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – unabhängig von einer Aufklärungspflicht der Verkäuferin – ein Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen die Verkäuferin aus § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2 BGB insoweit wegen einer unzutreffenden Erklärung der Verkäuferin in dem notariellen Kaufvertrag und wegen einer unrichtigen oder unvollständigen Antwort der Verkäuferin auf Fragen der Klägerin in Betracht. Die vertragliche Erklärung der Verkäuferin, dass nach ihrer Kenntnis außergewöhnliche, durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckte Kosten nicht bevorstünden, könnte angesichts ausstehender baulicher Maßnahmen im Umfang von 50 Mio. € zumindest unvollständig gewesen sein. Gleiches gilt für die nach dem Vorbringen der Klägerin auf ihre Frage, ob und welcher Kostenanteil in Anbetracht des Sanierungsstaus womöglich auf sie zukomme, von der Verkäuferin gegebene Antwort, die Büroeinheiten verfügten über eine Option zur Umwandlung in Wohneinheiten, bei denen eine Kostenbeteiligung an Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen, welche eigentlich nur die Ladeneigentümer beträfen, nicht vorgesehen sei.

Infolgedessen ist die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden, weil noch weitere Feststellungen zu dem Sachverhalt zu treffen sind. Unter anderem hatte die Beklagte behauptet, sie habe der Klägerin die relevanten Unterlagen schon früher in Papierform zukommen lassen.

Vorinstanzen:

LG Hildesheim – Urteil vom 16. April 2021 – 4 O 60/20

OLG Celle – Urteil vom 29. März 2022 – 4 U 50/21

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 123 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):

(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung […] bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.

(2) …

§ 311 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):

(1) …

(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch

1. die Aufnahme von Vertragsverhandlungen

2. …

3. …

(3) 1Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. 2Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.

§ 241 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):

(1) …

(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.



LG Itzehoe: Kein Anspruch gegen Google auf Verpixelung von Grundstück und Haus in Google Earth

LG Itzehoe
Urteil vom 11.06.2020
10 O 84/20


Das LG Itzehoe hat entschieden, dass kein Anspruch gegen Google auf Verpixelung von Grundstück und Haus in Google Earth besteht. Nach Ansicht des Gerichts überwiegen die Rechte des Anbieters von Google Earth und das öffentliche Informationsinteresse den Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der betroffenen Personen.

Die Pressemitteilung des Gerichts:

Landgericht Itzehoe weist Klage gegen Google ab

Die 10. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe hat mit Urteil vom 11.6.2020 eine Klage gegen Google Ireland Ltd. auf Verpixelung eines Grundstücks im Kartendienst Google Earth zurückgewiesen.

Der Kläger klagte auf Unkenntlichmachung durch Verpixelung eines von ihm bewohnten Grundstücks im Onlinedienst Google Earth. Bei Google Earth, das u.a. über die Internetseite https://www.google.de/maps abrufbar ist, ist die Welt von oben abgebildet und kann von jedermann betrachtet werden. Dabei findet keine „Echtzeit-“ sondern eine Einmaldarstellung statt. Auf der Aufnahme ist das Grundstück in mittelmäßiger Bildqualität frontal von oben abgebildet. Es sind die Dächer des Hauses und die Gartenanlage zu sehen. Personen, Fenster und Türen sind nicht erkennbar. Soweit die Adresse bei Google Maps eingegeben wird, landet der Marker auf der Straße zwischen vier Grundstücken. Eine genaue Zuordnung zu dem Grundstück ist dadurch nicht möglich. Diese findet lediglich bei Eingabe der Koordinaten statt; dann zeigt der Marker direkt auf das konkrete Grundstück.

Die Kammer hat zwar einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht aus Art. 2 Abs. 1 GG in Verbindung mit Art. 1 Abs. 1 GG des Klägers gesehen, das auch das Recht erfasst, sich in seinen privaten Bereich zurück zu ziehen. In diesem Fall hat es aber den Eingriff von Google für gerechtfertigt erachtet. So hat es im Rahmen einer Abwägung, die zwischen widerstreitenden grundrechtlich geschützten Rechten stattfindet, das Recht von Google auf Informationsfreiheit, die auch das Bereitstellen von Informationen aus Art. 5 Abs. 1 GG erfasst, sowie das Recht auf freie Berufsausübung aus Art. 12 GG für höherwertig erachtet als den Eingriff in die Privatsphäre des Klägers.

Dies hat die Kammer insbesondere damit begründet, dass auf der Aufnahme weder Personen noch sonstige Details aus dem Privatleben und der Lebensgestaltung des Klägers und seiner Familie erkennbar sind. Ein Einblick in das Haus selbst oder Zugänge in das Haus, was für Einbrecher interessant sein könnte, sind nicht gegeben. Auch hat die Beklagte das Grundstück nicht „ausgespäht“, um Informationen über den Kläger oder seine Familie zu erhalten und diese zu veröffentlichen. Vielmehr war lediglich das zu sehen, was von jedermann auch aus einem Flugzeug oder Helikopter zu sehen gewesen wäre. Darüber hinaus hat die Beklagte keine Verknüpfung von Daten des Klägers, wie seinem Namen mit der Adresse, vorgenommen.

Auf der anderen Seite bietet die Beklagte einen Dienst an, der es jedermann ermöglicht, sich ein Bild von der Welt von oben zu machen. Ein Anspruch auf Verpixelung von Grundstücken ohne weitergehenden Eingriff in die Privatsphäre im Einzelfall würde zu einer Unbrauchbarmachung des Dienstes führen. Das öffentliche Interesse, sich die Informationen über diesen Dienst zu beschaffen, war im Rahmen von Art. 5 GG mit zu berücksichtigen.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig.



BGH: Grundstückseigentümer entscheidet über kommerzielle Verwertung der von seinem Grundstück aus angefertigten Fotografien

BGH
Urteil vom 01.03.2013
V ZR 14/12
BGB § 1004 Abs. 1

Leitsatz des BGH:

Der Grundstückseigentümer entscheidet auch dann allein über die kommerzielle Verwertung der von seinem Grundstück aus angefertigten Fotografien seiner Bauwerke und Gartenanlagen, wenn er den Zugang zu privaten Zwecken gestattet hat
(Bestätigung des Senatsurteils vom 17. Dezember 2010 - V ZR 45/10, NJW 2011, 749).
BGH, Urteil vom 1. März 2013 - V ZR 14/12 - OLG Brandenburg - LG Potsdam

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

BGH: Landgut-Borsig-Entscheidung liegt im Volltext vor - Grundstückserwerb kann auch Erwerb von Namensrechten zur Folge haben

BGH
Urteil vom 28.09.2012
I ZR 188/09
Landgut Borsig
BGB § 12 Satz 1 Fall 2


Die Landgut Borsig-Entscheidung des BGH liegt nunmehr im Volltext vor. Wir hatten bereits darüber berichtet.

Leitsatz des BGH:
Der Eigentümer einer Liegenschaft, die im allgemeinen Sprachgebrauch des maßgeblichen Verkehrs mit dem bürgerlichen Namen einer Familie bezeichnet wird, kann diese Bezeichnung ungeachtet der Zustimmung der Namensträger für die Liegenschaft oder einen damit verbundenen Geschäftsbetrieb (weiter-)verwenden, wenn hierfür ein berechtigtes Interesse besteht.
BGH, Urteil vom 28. September 2011 - I ZR 188/09 - KG Berlin - LG Berlin

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

BGH: Mit dem Erwerb eines Gebäudes oder Grundstücks kann auch das Recht verbunden sein, das Anwesen mit dem Namen eines früheren Eigentümers zu bezeichnen

BGH
Urteil vom 28.09.2011
I ZR 188/09
Landgut Borsig


Der BGH hat entschieden, dass mit dem Erwerb eines Gebäudes oder Grundstücks auch das Recht verbunden sein kann, das Anwesen mit dem Namen eines früheren Eigentümers zu bezeichnen. Der BGH hat die Sache an die Vorinstanz zurückverwiesen. Das Kammergericht Berlin muss nun Beweis darüber erheben, ob die hier streitgegenständliche Bezeichnung "Landgut Borsig" im allgemeinen Sprachgebrauch benutzt wird.

Die vollständige Pressemitteilung des BGH finden Sie hier:

"BGH: Mit dem Erwerb eines Gebäudes oder Grundstücks kann auch das Recht verbunden sein, das Anwesen mit dem Namen eines früheren Eigentümers zu bezeichnen" vollständig lesen

BGH: Stiftung Preußische Schlösser und Gärten kann Herstellung und Verwertung von Foto- und Filmaufnahmen zu gewerblichen Zwecken verbieten

BGH
Urteile vom 17. Dezember 2010 –
V ZR 44/10, 45/10 und 46/10


Der BGH hat entschieden, dass die Stiftung Preußische Schlösser und Gärten die ungenehmigte Herstellung und Verwertung von Foto- und Filmaufnahmen der von ihr verwalteten Gebäude und Gartenanlagen zu gewerblichen Zwecken untersagen darf, sofern sie Eigentümerin ist und die Fotos von ihren Grundstücken aus erstellt wurden.

Die Pressemitteilung des BGH finden Sie hier: "BGH: Stiftung Preußische Schlösser und Gärten kann Herstellung und Verwertung von Foto- und Filmaufnahmen zu gewerblichen Zwecken verbieten" vollständig lesen