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BGH: Haftungsausschluss für Sachmängel beim Grundstückkauf umfasst auch Beschaffenheitsangaben in Maklerexposé

BGH
Urteil vom 19.01.2018
V ZR 256/16
BGB § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, § 434 Abs. 1 Satz 3, § 444


Der BGH hat entschieden, dass ein Haftungsausschluss für Sachmängel beim Grundstückkauf auch Beschaffenheitsangaben im Maklerexposé, für die der Verkäufer grundsätzlich auch haftet, umfasst.

Leitsätze des BGH:

a) Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben (hier: zu der Trockenheit eines Kellers) in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7).

b) Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12). Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

BGH, Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16 - OLG Oldenburg - LG Oldenburg

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

OLG Hamm: Anspruch auf Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages - Sachmangel wenn Wohnhaus zwei Jahre älter ist als im Vertrag angegeben

OLG Hamm
Urteil vom 02.03.2017
22 U 82/16


Das OLG Hamm hat entschieden, dass ein Sachmangel vorliegt, wenn beim Kauf eines bebauten Grundstücks das Wohnhaus zwei Jahre älter ist als im Vertrag angegeben. Insofern hat der Käufer auch einen Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages.

Die Pressemitteilung des OLG Hamm:

Zwei Jahre älter als angegeben - Wohnhaus darf zurückgegeben werden

Der Käufer eines mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks kann die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangen, wenn das Wohnhaus nicht - wie im notariellen Vertrag vereinbart - 1997 errichtet wurde, sondern zwei Jahre älter ist. Das hat der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm am 02.03.2017 entschieden und damit das erstinstanzliche
Urteil des Landgerichts Bielefeld bestätigt.

Das klagende Ehepaar aus Porta Westfalica nimmt die Beklagte aus Berg auf Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages in Anspruch. Die Eltern der Beklagten errichteten in den 1990er Jahren ein Einfamilienhaus in Porta Westfalica. Dieses erwarb die Beklagte im Jahre 2008 im Wege der vorweggenommenen Erbfolge. Mit einem im Jahre 2013 abgeschlossenen Grundstückskaufvertrag veräußerte die Beklagte das Hausgrundstück an die Kläger und erhielt - nach später vereinbarter Reduzierung wegen vorhandener Mängel - einen Kaufpreis von 600.000 Euro. Der notarielle Kaufvertrag gibt 1997 als Baujahr des Gebäudes an. Tatsächlich wurde das Gebäude bereits zwei Jahre zuvor, im Jahr 1995, bezugsfertig fertiggestellt und erstmals bezogen. Unter anderem unter Hinweis auf das falsch angegebene Baujahr haben die Kläger von der Beklagten im Wege des Schadensersatzes die Rückabwicklung des Kaufvertrages verlangt.

Das Klagebegehren war erfolgreich. Den Klägern stehe, so der 22. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm, wegen des im notariellen Kaufvertrag falsch angegebenen Baujahrs des Hauses ein Anspruch auf Rückabwicklung des Kaufvertrages gegen die Beklagte zu. Das verkaufte Grundstück habe einen Sachmangel, weil das Haus nicht erst 1997 errichtet worden sei, sondern bereits im ersten Quartal
des Jahres 1995. Die Angabe des Baujahrs im Kaufvertrag stelle eine Beschaffenheitsvereinbarung dar. Nach ihr hätten sich die Kläger darauf verlassen dürfen, dass das Haus dem technischen Standard des vereinbarten Baujahrs 1997 entsprach. Tatsächlich sei das Haus bereits im ersten Quartal 1995 bezugsfertig gewesen. Das ergebe sich aus dem Vortrag der Parteien im Rechtsstreit.

Für diesen Mangel habe die Beklagte einzustehen. Der vertraglich vereinbarte Ausschluss einer Sachmängelhaftung gelte nicht für eine vertraglich vereinbarte Beschaffenheit der Kaufsache.

Die Pflichtverletzung der Beklagten sei erheblich. Das im notariellen Kaufvertrag falsch angegebene Baujahr rechtfertige das Rückabwicklungsverlangen der Kläger. Das folge aus einer Abwägung der beiderseitigen Interessen.

Durch das von der vertraglichen Vereinbarung um zwei Jahre abweichende Baujahr des Gebäudes werde die Kaufsache erheblich beeinträchtigt. Dafür spreche bereits, dass im notariellen Vertrag ausdrücklich ein konkretes Baujahr vereinbart worden sei. Tatsächlich wirke sich die Abweichung auch in einem die Bagatellgrenze überschreitenden Ausmaß auf den Verkehrswert des streitgegenständlichen Grundstücks aus.

Außerdem seien die Kläger durch den in die Kaufvertragsverhandlungen eingeschalteten Vater der Beklagten, dessen Verhalten sich die Beklagte zurechnen lassen müsse, über das Baujahr des Hauses arglistig getäuscht worden. Das habe die vom Senat durchgeführte Beweisaufnahme ergeben.

Schließlich sei zu berücksichtigen, dass das falsche Baujahr nicht den einzigen Mangel der Kaufsache darstelle. So hätten sich die Parteien bereits vor Beginn ihrer gerichtlichen Auseinandersetzung wegen bestehender Mängel auf eine Reduzierung des Kaufpreises um 50.000 Euro verständigt.

Eine Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis der Kläger schließe die Rückabwicklung nicht aus. Es sei nicht ersichtlich, dass die Kläger beim Abschluss des Kaufvertrages gewusst hätten, dass das Haus
entgegen der Angabe des Vaters der Beklagten bereits 1995 und nicht erst 1997 erbaut worden sei.

Urteil des 22. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Hamm vom 02.03.2017 (22 U 82/16)

BGH: Begrenzung der Schadensersatzpflicht des Grundstücksverkäufers bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten

BGH
Urteil vom 4. April 2014
V ZR 275/12

Die Pressemitteilung des BGH:

"Begrenzung der Schadensersatzpflicht des Grundstücksverkäufers bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten


Der Bundesgerichtshof hat heute entschieden, dass bei unverhältnismäßig hohen Mängelbeseitigungskosten der Schadensersatzanspruch des Käufers eines Grundstücks gegen den Verkäufer auf den Ersatz des mangelbedingten Minderwerts des Grundstücks beschränkt ist.

In dem zugrunde liegenden Verfahren kaufte die Klägerin von den beiden Beklagten ein mit einem Mietshaus bebautes Grundstück zu einem Kaufpreis von 260.000 €. Nach dessen Übergabe stellte die Klägerin fest, dass das Gebäude mit echtem Hausschwamm befallen ist. Das Landgericht erließ ein Grundurteil, wonach die Beklagten dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet sind. Im anschließenden Betragsverfahren wurden die Beklagten zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 89.129,86 € sowie von 45.000 € als Ausgleich des nach der Schwammsanierung verbleibenden merkantilen Minderwerts verurteilt. Ferner wurde festgestellt, dass die Beklagten verpflichtet sind, auch den weitergehenden durch den Hausschwamm hervorgerufenen Schaden zu ersetzen. Die Urteile sind rechtskräftig.

Nach der Durchführung weiterer Sanierungsmaßnahmen verlangt die Klägerin von den Beklagten nunmehr den Ersatz eines weitergehenden Teilschadens in Höhe von 499.728,86 € sowie außergerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 5.371,66 €. Ihre Klage ist in den Vorinstanzen erfolgreich gewesen. Nach Ansicht des Kammergerichts ist die Ersatzpflicht der Beklagten nicht begrenzt. Bei der Prüfung, ob die Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, sei nicht von dem Kaufpreis, sondern von dem Verkehrswert des mangelfreien Grundstücks auszugehen. Dieser liege bei (mindestens) 600.000 €, während die Zahlungen, zu denen die Beklagten bislang verurteilt worden sind, sich auf insgesamt 639.230,38 € beliefen und sie damit nur ca. 6% über dem Verkehrswert lägen.

Der unter anderem für Verträge über Grundstücke zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die Revision der Beklagten das Urteil des Kammergerichts aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung zurückverwiesen. Grundsätzlich kann der Käufer von dem Verkäufer Ersatz der zur Beseitigung eines Mangels erforderlichen Kosten verlangen. Sind die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Kosten jedoch unverhältnismäßig, ist zum Schutz des Verkäufers der Schadensersatzanspruch auf den mangelbedingten Minderwert der Kaufsache beschränkt. Die Annahme der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigung bzw. der dafür erforderlichen Kosten setzt eine umfassende Würdigung aller Umstände des Einzelfalls voraus. Bei Grundstückskaufverträgen kann als erster Anhaltspunkt davon ausgegangen werden, dass Mängelbeseitigungskosten unverhältnismäßig sind, wenn sie entweder den Verkehrswert des Grundstücks in mangelfreiem Zustand oder 200% des mangelbedingten Minderwerts übersteigen.

Ausgehend von den Feststellungen des Berufungsgerichts, wonach der Zeitwert des Gesamtobjekts im Zustand des Befalls mit echtem Hausschwamm 507.202 € beträgt und jener ohne Hausschwammbefall bei (mindestens) 600.000 € liegt, kommt eine Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten ernsthaft in Betracht. Die bisherigen Feststellungen des Berufungsgerichts sind allerdings nicht ausreichend. Für die weitere Sachbehandlung hat der Senat außerdem darauf verwiesen, dass bei der Beurteilung der Unverhältnismäßigkeit der Mängelbeseitigungskosten auf den Beginn der Mängelbeseitigung durch den Käufer abzustellen ist. Stellt sich erst im Nachhinein heraus, dass die Kosten höher als erwartet sind, steht dies einer Ersatzpflicht nur entgegen, wenn ein wirtschaftlich denkender Käufer die Arbeiten auch unter Berücksichtigung der bereits angefallenen Kosten nicht fortführen würde oder fortgeführt hätte. Das Prognoserisiko trägt der Verkäufer. Das Berufungsurteil war daher aufzuheben und die Sache – auch zur Behebung weiterer Rechtsfehler bei der Feststellung der grundsätzlich erstattungsfähigen Mängelbeseitigungskosten – zur erneuten Verhandlung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen.

Urteil vom 4. April 2014 - V ZR 275/12"