BECKMANN UND NORDA - Rechtsanwälte Bielefeld

OLG Hamm
Urteil vom 13.03.2026
12 U 138/25

Das OLG Hamm hat entschieden, dass ein allgemeines Zurückbehaltungsrecht gemäß § 273 BGB gegenüber einer Entgeltforderung besteht, wenn der Gläubiger eine unrichtige Rechnung erteilt hat. Das Zurückbehaltungsrecht umfasst nach Ansicht des Gerichts die gesamte Forderung und schließt bei aktiver Ausübung den Eintritt des Verzugs aus.

Aus den Entscheidungsgründen:
Zugleich ist der Verzug jedoch gemäß § 273 BGB ausgeschlossen gewesen, weil der Beklagte sich auf ein Zurückbehaltungsrecht im Hinblick auf die Erteilung einer berichtigten Rechnung berufen hat und auch berufen konnte.

(a) Ob ein Anspruch auf Rechnungslegung bzw. Rechnungsberichtigung besteht, ist eine Frage des Einzelfalls. Es kann dahinstehen, ob ein solcher Anspruch schon dann besteht, wenn der Besteller - anders als der Werkunternehmer - die Rechnung für unrichtig hält, weil er der Auffassung ist, dass bestimmte Leistungen seitens des Werkunternehmers nicht erbracht worden sind.

Im vorliegenden Fall resultiert ein Anspruch auf Rechnungslegung bzw. Rechnungsberichtigung jedenfalls - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - als Nebenpflicht des zwischen den Parteien abgeschlossenen Vertrags aus dem Interesse des Beklagten, Leistungen betreffend seine Immobilie steuerlich absetzen zu können. Insoweit kommt es gerade auf eine korrekte Rechnungserteilung an; auch eine überhöhte Rechnung ist insoweit schädlich, da der Besteller im Rahmen der Steuererklärung dann umständlich zusätzliche Angaben machen bzw. zusätzliche Dokumente einreichen muss, um sich nicht dem Vorwurf der Steuerhinterziehung auszusetzen. Die Rechnung war auch nach Auffassung beider Parteien korrekturbedürftig, weil sie nach der entsprechenden Einigung der Parteien eine Position enthielt, die von der Klägerin weder erbracht noch geschuldet war und vom Beklagten auch nicht bezahlt werden sollte.

Dass der Beklagte in diesem Fall einen Anspruch auf Erteilung einer korrekten Rechnung unter Weglassen der Position 8 (hydraulischer Abgleich) hatte, hat auch die Berufung ursprünglich nicht in Abrede gestellt. Soweit die Klägerin nunmehr geltend macht, der Besteller habe keinen Anspruch auf Erteilung einer neuen Rechnung, sondern nur auf eine Gutschrift, ist dem aus den vorgenannten Gründen nicht zuzustimmen.

Jedenfalls aber hätte die Gutschrift in schriftlicher Form von der Klägerin bestätigt und auf die ursprüngliche Rechnung bezogen werden müssen. Daran fehlt es hier: Denn das Schreiben ihres Prozessbevollmächtigten vom 14.08.2024 (Anlage K 7, Bl. 48 der erstinstanzlichen eAkte) weist die Gutschrift als solche nicht aus, vielmehr wird ein Werklohnanspruch in Höhe von 10.707,42 € ermittelt, der bereits nicht gesondert ausgewiesene Zinsen enthält. Die tatsächlich vom Beklagten zu zahlende Vergütung ergibt sich aus dieser Gutschrift nicht unmittelbar.

(b) Wegen dieses Anspruchs steht dem Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB zu (vgl. Krüger in MüKoBGB, a.a.O., § 273 BGB, Rn. 19).

Es handelt sich um einen Anspruch, der aus demselben rechtlichen Verhältnis, nämlich demselben Vertrag, resultiert wie die Vergütungsforderung der Klägerin.

Dieses Zurückbehaltungsrecht erfasst auch den gesamten Vergütungsanspruch der Klägerin.

(aa) Insoweit wird zwar vertreten, dass ein Anspruch auf Rechnungsberichtigung wegen Unverhältnismäßigkeit allenfalls ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe eines Druckzuschlags rechtfertige (vgl. Staudinger/Kolbe, Neubearbeitung 2025, § 273 BGB, Rn. 107; Mankowski, BB 2011, 1097, 1099).

(bb) Dem folgt der Senat jedoch nicht.

Das Zurückhalten nur eines Teils des Rechnungsbetrags nimmt dem Schuldner das einzige wirklich effektive Druckmittel gegen den Gläubiger. Dass das Zurückhalten des gesamten Rechnungsbetrags im vorliegenden Fall nicht unverhältnismäßig war, ergibt sich auch daraus, dass selbst dies die Klägerin nicht zur Ausstellung einer berichtigten Rechnung bewogen hat. Eine solche hat sie vielmehr erst nach Zahlung durch den Beklagten und auch dann erst im Rahmen ihrer Berufungsbegründung vorgelegt.

Dass das Zurückbehaltungsrecht die gesamte Werklohnforderung erfasst, ergibt sich im Übrigen auch aus der Rechtsprechung des BGH (vgl. Urteil vom 24.11.1971 - VIII ZR 81/70, juris Rn. 50; Urteil vom 27.10.2011 - I ZR 125/10, juris Rn. 44; Urteil vom 26.06.2014 - VII ZR 247/13, juris Rn. 13). Unerheblich ist, dass der BGH in diesen Entscheidungen den Anspruch auf Erteilung einer Rechnung überwiegend aus § 14 UStG abgeleitet hat, der im vorliegenden Fall nicht einschlägig ist. Für den Umfang eines Zurückbehaltungsrechts kann es nach Ansicht des Senats aber nicht darauf ankommen, auf welchem Rechtsgrund der Anspruch auf Erteilung einer Rechnung beruht.

Einen Wertungswiderspruch zu den Regelungen zur Fälligkeit des Werklohnanspruchs in § 650g BGB vermag der Senat darin nicht zu erkennen. Die Fälligkeit ist nicht gleichbedeutend mit der Durchsetzbarkeit. Für einen Mangel hat das Gesetz in § 641 Abs. 3 BGB vorgesehen, wie das Zurückbehaltungsrecht ausgestaltet bzw. begrenzt ist. Sich hier an der Höhe der Mangelbeseitigungskosten zu orientieren, ist auch sinnvoll, weil der Besteller mit diesen Kosten notfalls auch selbst den Mangel beseitigen könnte. Eine korrekte Rechnung erteilen kann jedoch nur der Werkunternehmer selbst, sodass hier das Zurückhalten des gesamten Rechnungsbetrags die einzige wirksame Möglichkeit für den Besteller ist, den Unternehmer zum Ausstellen einer korrekten Rechnung bewegen zu können.

(c) Ein solches Zurückbehaltungsrecht muss jedoch, um den Eintritt des Verzugs zu verhindern, entgegen der offenbar vom Landgericht vertretenen Rechtsauffassung auch tatsächlich ausgeübt werden; das bloße Bestehen eines Zurückbehaltungsrechts nach § 273 BGB genügt - anders als bei einem Zurückbehaltungsrecht nach § 320 BGB - nicht (Krüger in MüKoBGB, a.a.O., § 273 BGB, Rn. 93). Darüber hinaus muss der Schuldner, der sich bereits in Verzug befindet, seine eigene Leistung in Annahmeverzug begründender Weise Zug um Zug gegen die Bewirkung der Leistung des Gläubigers anbieten (vgl. BGH, Urteil vom 25.11.1970 - VIII ZR 101/69, juris Rn. 25).

Mit der E-Mail vom 19.09.2024 hat der Beklagte zu erkennen gegeben, nach Ausstellung einer korrigierten Rechnung den Rechnungsbetrag zahlen zu wollen („Ich will doch nur eine KORREKTE Rechnung mit den Erbrachten Leistungen der Firma haben.“). Er hat sich damit auf sein Zurückbehaltungsrecht berufen und zugleich die eigene Zahlung für den Fall der Erteilung einer korrigierten Rechnung angeboten. Dies genügte, um den Verzug zu beenden und zugleich sein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB auszuüben.

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

BGH
Urteil vom 15.09.2023
V ZR 77/22

Der BGH hat entschieden, dass ein Immobilienverkäufer seine Aufklärungspflichten durch Einrichtung eines Datenraums nur dann erfüllt, wenn mit der Einsichtnahme durch den Käufer zu rechnen ist.

Die Pressemitteilung des BGH:
Bundesgerichtshof zu Aufklärungspflichten des Immobilienverkäufers bei Einrichtung eines Datenraums

Der unter anderem für Grundstückskaufverträge zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Verkäufer eines bebauten Grundstücks, der dem Käufer Zugriff auf einen Datenraum mit Unterlagen und Informationen zu der Immobilie gewährt, hierdurch seine Aufklärungspflicht nur erfüllt, wenn und soweit er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird.

Sachverhalt:

Die Beklagte zu 1 (Verkäuferin) verkaufte der Klägerin mit notariellem Vertrag vom 25. März 2019 mehrere Gewerbeeinheiten in einem großen Gebäudekomplex zu einem Kaufpreis von 1.525.000 € unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. In dem Kaufvertrag versicherte die Verkäuferin, dass keine Beschlüsse gefasst seien, aus denen sich eine künftig fällige Sonderumlage ergebe, mit Ausnahme eines Beschlusses über die Dachsanierung mit wirtschaftlichen Auswirkungen von 5.600 € jährlich für den Käufer. Zudem versicherte die Verkäuferin, dass nach ihrer Kenntnis außergewöhnliche, durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckte Kosten im laufenden Wirtschaftsjahr nicht angefallen seien und ihr auch nicht bekannt sei, dass solche Kosten bevorstünden oder weitere Sonderumlagen beschlossen worden seien. Weiter heißt es in dem Kaufvertrag, der Verkäufer habe dem Käufer die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre übergeben und der Käufer habe Kenntnis von dem Inhalt der Unterlagen. Die Klägerin wurde als Eigentümerin der Einheiten in das Grundbuch eingetragen.

Im Rahmen der Kaufvertragsverhandlungen, die auf Seiten der Verkäuferin von dem Beklagten zu 2 geführt wurden, erhielt die Klägerin Zugriff auf einen von der Verkäuferin eingerichteten virtuellen Datenraum, der verschiedene Unterlagen zu dem Kaufobjekt enthielt. Am Freitag, dem 22. März 2019, stellte die Beklagte das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 1. November 2016 in den Datenraum ein. In dieser Versammlung hatten die Eigentümer beschlossen, eine frühere Mehrheitseigentümerin auf Zahlung von 50 Mio. € in Anspruch zu nehmen zur Umsetzung eines im Jahre 2006 gefassten Beschlusses über Umbaumaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Die Erhebung einer Sonderumlage in gleicher Höhe von den Eigentümern der Gewerbeeinheiten war abgelehnt worden. Um die Erhebung der Sonderumlage durchzusetzen, hatte eine andere Eigentümerin Klage erhoben. Das Verfahren endete im Januar 2020 mit einem Vergleich, demzufolge von den Eigentümern der Gewerbeeinheiten eine Sonderumlage von zunächst 750.000 € – bei Bedarf bis zu 50 Mio. € – für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum erhoben werden sollte. Auf dieser Grundlage wurde auch die Klägerin in Anspruch genommen. Daraufhin erklärte sie mit Schreiben vom 2. März 2020 die Anfechtung des Kaufvertrags wegen arglistiger Täuschung, vorsorglich den Rücktritt vom Kaufvertrag.

Bisheriger Prozessverlauf:

Mit der Klage verlangt die Klägerin die Freistellung von den zur Finanzierung des Kaufpreises eingegangenen Darlehensverbindlichkeiten, hilfsweise die Zahlung von 1.500.000 €, daneben die Zahlung von 184.551,82 € – jeweils Zug um Zug gegen Übereignung der Gewerbeeinheiten und Abtretung der Rückgewähransprüche bezüglich der eingetragenen Grundschulden – sowie die Feststellung der Ersatzpflicht für künftige Schäden und des Annahmeverzugs. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Das Oberlandesgericht hat die Berufung der Klägerin zurückgewiesen. Mit der von dem Bundesgerichtshof zugelassenen Revision hat die Klägerin ihre Klageanträge weiterverfolgt.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat das Urteil des Berufungsgerichts bis auf einen Nebenpunkt aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Verkäuferin habe hinsichtlich des Kostenumfangs für die anstehenden Sanierungsmaßnahmen keine sie treffende Aufklärungspflicht verletzt, ist rechtsfehlerhaft.

Wie das Berufungsgericht zutreffend sieht, geht es hier nicht um einen Sach- oder Rechtsmangel des Kaufobjekts, sondern allein um die Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss wegen unterbliebener Aufklärung. Die Klägerin leitet ihre Ansprüche nämlich nicht aus einem mangelhaften Zustand des Gebäudes ab, sondern daraus, dass sie nicht hinreichend über eine konkret drohende Sonderumlage in Höhe von bis zu 50 Mio. € aufgeklärt worden sei. Sie macht damit einen Schadensersatzanspruch gegen die Verkäuferin aus § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2 BGB wegen Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht geltend.

Im Ausgangspunkt musste die Verkäuferin die Klägerin auch ungefragt darüber aufklären, dass bauliche Maßnahmen an dem Kaufobjekt mit einem Kostenumfang von 50 Mio. € ausstanden. Dieser Kostenumfang war für die Klägerin zweifelsohne von erheblicher Bedeutung. Dass er bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbar war, hat das Berufungsgericht nicht festgestellt und ist auch nicht ersichtlich. Die Aufklärungspflicht der Verkäuferin galt auch unabhängig davon, dass diese Kosten vorrangig von der Mehrheitseigentümerin getragen werden sollten und eine Sonderumlage noch nicht beschlossen war. Denn solange die geplanten baulichen Maßnahmen nicht umgesetzt und bezahlt waren, bestand für die Klägerin als künftige Eigentümerin mehrerer Gewerbeeinheiten die konkrete Gefahr, dass die hierfür anfallenden Kosten anteilig von ihr getragen werden müssen.

Entscheidend ist deshalb, ob die Klägerin ausreichend aufgeklärt worden ist. Die Verkäuferin hat ihre Aufklärungspflicht nicht schon dadurch erfüllt, dass sie am 22. März 2019 das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 1. November 2016 in den Datenraum eingestellt hat. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs schließt die für den Käufer bestehende Möglichkeit, sich die Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand selbst zu verschaffen, die Pflicht des Verkäufers zur Offenbarung nicht von vornherein aus. Ein verständiger und redlicher Verkäufer darf zwar davon ausgehen, dass bei einer Besichtigung ohne Weiteres erkennbare Mängel auch dem Käufer ins Auge springen werden und deshalb eine gesonderte Aufklärung nicht erforderlich ist. Konstellationen, in denen dem Käufer auf andere Weise die Möglichkeit gegeben wird, sich die Kenntnis selbst zu verschaffen, stehen der Besichtigungsmöglichkeit aber nicht ohne Weiteres gleich. Mit Blick auf übergebene Unterlagen ist eine Gleichstellung nur dann gerechtfertigt, wenn ein Verkäufer aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer die Unterlagen nicht nur zum Zweck allgemeiner Information, sondern unter einem bestimmten Gesichtspunkt gezielt durchsehen wird. Solche Umstände liegen etwa vor, wenn der Verkäufer dem Käufer im Zusammenhang mit möglichen Mängeln ein Sachverständigengutachten überreicht. Dagegen kann ein Verkäufer nicht ohne Weiteres erwarten, dass der Käufer Finanzierungsunterlagen oder einen ihm übergebenen Ordner mit Unterlagen zu dem Kaufobjekt auf Mängel des Kaufobjekts durchsehen wird.

Diese Rechtsprechung zu übergebenen Unterlagen ist, wie der Bundesgerichtshof heute entschieden hat, sinngemäß auf den Fall zu übertragen, dass der Verkäufer einen Datenraum mit Unterlagen zu dem Kaufobjekt einrichtet und dem Käufer hierauf Zugriff gewährt. Der Umstand allein, dass der Verkäufer einen Datenraum einrichtet und den Kaufinteressenten den Zugriff auf die Daten ermöglicht, lässt nicht stets den Schluss zu, dass der Käufer den offenbarungspflichtigen Umstand zur Kenntnis nehmen wird. Nur wenn im Einzelfall die Erwartung gerechtfertigt ist, dass der Käufer bestimmte, von dem Verkäufer in dem Datenraum bereit gestellte Informationen – etwa im Rahmen einer Due Diligence – wahrnehmen und in seine Kaufentscheidung einbeziehen wird, ist eine gesonderte Aufklärung durch den Verkäufer nicht erforderlich. Der Verkäufer eines bebauten Grundstücks, der dem Käufer Zugriff auf einen Datenraum mit Unterlagen und Informationen zu der Immobilie gewährt, erfüllt daher hierdurch seine Aufklärungspflicht nur, wenn und soweit er aufgrund der Umstände die berechtigte Erwartung haben kann, dass der Käufer durch Einsichtnahme in den Datenraum Kenntnis von dem offenbarungspflichtigen Umstand erlangen wird. Ob dies aus Verkäufersicht der Fall ist, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, etwa davon, ob und in welchem Umfang der Käufer – wozu er von Gesetzes wegen nicht verpflichtet ist – eine Due Diligence durchführt, wie der Datenraum und der Zugriff hierauf strukturiert und organisiert sind, welche Vereinbarungen hierzu getroffen wurden, wie wichtig die Information ist, um deren Offenbarung es geht, und wie leicht sie im Datenraum aufzufinden ist.

Im vorliegenden Fall konnte die Verkäuferin nicht die berechtigte Erwartung haben, dass die Klägerin die in dem Protokoll enthaltenen Informationen noch vor Vertragsschluss zur Kenntnis nimmt, weil sie - wie für das Revisionsverfahren zu unterstellen war - das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 1. November 2016 kurz vor Abschluss des Kaufvertrages in den Datenraum eingestellt hat, ohne die Klägerin hierüber in Kenntnis zu setzen. Die Klägerin hatte ohne gesonderten Hinweis auf das neu eingestellte Dokument keinen Anlass, in dem Zeitfenster zwischen dem Einstellen des Protokolls am Freitag, den 22. März 2019, und dem Notartermin am Montag, den 25. März 2019, um 10 Uhr noch einmal Einsicht in den Datenraum zu nehmen.

Zudem kommt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts – unabhängig von einer Aufklärungspflicht der Verkäuferin – ein Schadensersatzanspruch der Klägerin gegen die Verkäuferin aus § 280 Abs. 1, § 311 Abs. 2 Nr. 1, § 241 Abs. 2 BGB insoweit wegen einer unzutreffenden Erklärung der Verkäuferin in dem notariellen Kaufvertrag und wegen einer unrichtigen oder unvollständigen Antwort der Verkäuferin auf Fragen der Klägerin in Betracht. Die vertragliche Erklärung der Verkäuferin, dass nach ihrer Kenntnis außergewöhnliche, durch die Instandhaltungsrücklage nicht gedeckte Kosten nicht bevorstünden, könnte angesichts ausstehender baulicher Maßnahmen im Umfang von 50 Mio. € zumindest unvollständig gewesen sein. Gleiches gilt für die nach dem Vorbringen der Klägerin auf ihre Frage, ob und welcher Kostenanteil in Anbetracht des Sanierungsstaus womöglich auf sie zukomme, von der Verkäuferin gegebene Antwort, die Büroeinheiten verfügten über eine Option zur Umwandlung in Wohneinheiten, bei denen eine Kostenbeteiligung an Instandhaltungs- und Sanierungsmaßnahmen, welche eigentlich nur die Ladeneigentümer beträfen, nicht vorgesehen sei.

Infolgedessen ist die Sache an das Berufungsgericht zurückverwiesen worden, weil noch weitere Feststellungen zu dem Sachverhalt zu treffen sind. Unter anderem hatte die Beklagte behauptet, sie habe der Klägerin die relevanten Unterlagen schon früher in Papierform zukommen lassen.

Vorinstanzen:

LG Hildesheim – Urteil vom 16. April 2021 – 4 O 60/20

OLG Celle – Urteil vom 29. März 2022 – 4 U 50/21

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 123 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):

(1) Wer zur Abgabe einer Willenserklärung durch arglistige Täuschung […] bestimmt worden ist, kann die Erklärung anfechten.

(2) …

§ 311 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):

(1) …

(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch

1. die Aufnahme von Vertragsverhandlungen

2. …

3. …

(3) 1Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. 2Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluss erheblich beeinflusst.

§ 241 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB):

(1) …

(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.

BGH
Urteil vom 26. Januar 2017
I ZR 217/15
Wettbewerbsbezug
GG Art. 2 Abs. 1; BGB § 823 Abs. 1, § 824; UWG § 2 Abs. 1 Nr. 3, § 8 Abs. 3 Nr. 1


Der BGH hat entschieden, dass zwischen einer Anlegerschutz-Kanzlei und einem Fondsanbieter kein Wettbewerbsverhältnis besteht. Es liegt mangels wettbewerblichem Bezug zwischen den Unternehmen keine Mitbewerbereigenschaft vor.

Leitsatz des BGH:

Ein Anbieter geschlossener Immobilienfonds und eine auf Kapitalmarktrecht spezialisierte Rechtsanwaltsgesellschaft, die im Internet zum Zwecke der Akquisition anwaltlicher Beratungsmandate Pressemitteilungen zu dem Fondsanbieter veröffentlicht, sind keine Mitbewerber im Sinne des § 2 Abs. 1 Nr. 3 UWG. Zwar kann sich die anwaltliche Tätigkeit der Rechtsanwaltsgesellschaft nachteilig auf die Geschäftstätigkeit der Fondsgesellschaft auswirken, wenn potentielle Kunden vom Erwerb der Anlageprodukte abgehalten werden. Es fehlt jedoch der für die Begründung der Mitbewerbereigenschaft erforderliche wettbewerbliche Bezug zwischen den Unternehmen.

BGH, Urteil vom 26. Januar 2017 - I ZR 217/15 - OLG Frankfurt am Main - LG Frankfurt am Main

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier: