BECKMANN UND NORDA - Rechtsanwälte Bielefeld

LG Tübingen
Urteil vom 19.05.2016
7 O 20/16


Das LG Tübingen hat entschieden, dass ein Maklervertrag widerrufen werden kann, wenn der Maklervertrag in der Wohnung des Auftraggebers abgeschlossen wurde und in den Geschäftsräumen des Maklers der Vertragstext übergeben aber nicht unterzeichnet wurde. Das Gericht wies die Klage auf Zahlung des Maklerlohns ab.

Aus den Entscheidungsgründen:

"aa) Die Vorschriften über die Verbraucherverträge in den §§ 312 ff. BGB n.F. sind anwendbar. Die Klägerin ist eine natürliche Person, die mit dem Vertrag private Zwecke verfolgte, somit Verbraucherin im Sinne des § 13 BGB. Die Beklagte ist als Immobilienmaklerin Unternehmerin im Sinne des § 14 BGB. Der Vertrag über die Vermittlung der Wohnung der Klägerin hat eine entgeltliche Leistung der Beklagten zum Gegenstand.

bb) Der Maklervertrag wurde entgegen der Auffassung der Beklagten am 28.07.2015 in der Wohnung der Klägerin geschlossen. Bei dem am 24.07.2015 in den Geschäftsräumen der Beklagten geführten Gespräch kam es zu keinem Vertragsschluss. Ein solcher setzt ein Angebot und eine Annahme voraus. Da es sich bei der Annahme um eine empfangsbedürftige Willenserklärung handelt, ist bei ihrer Auslegung nach §§ 133, 157 BGB entscheidend, wie der Empfänger sie nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen durfte (st. Rspr., vgl. statt aller BGH NJW 1990, 3206; 2006, 3777). Der Empfänger muss dabei alle ihm erkennbaren Umstände mit einbeziehen (vgl. BGH NJW 2008, 2702; Ellenberger in: Palandt, BGB, 74. Aufl. 2015, § 133 Rn. 9).

Hier legte die Beklagte der Klägerin ein Angebot in Form des Vertragstextes vor. Dieses nahm die Klägerin jedoch nicht an. Unstreitig unterzeichnete die Klägerin den Maklervertrag zunächst nicht, sondern nahm diese am Ende der Besprechung noch einmal mit nach Hause. Damit brachte die Klägerin zum Ausdruck, dass sie über die endgültige Auftragserteilung noch einmal nachdenken wolle. Nur so war dieses Verhalten von der Beklagten auch zu verstehen. Dass die Klägerin dabei gleichzeitig die Annahme des Vertrages in rechtlich verbindlicher Weise erklären wollte, kann nicht angenommen werden. Die Mitnahme der Vertragsunterlagen, ohne diese vorher zu unterzeichnen, führte dazu, dass die Beklagte objektiv nicht mehr davon ausgehen konnte, dass sich die Klägerin bereits zu diesem Zeitpunkt rechtlich binden wollte.

Es kann daher auch dahingestellt bleiben, ob - wie die Beklagte behauptet - die Klägerin am 24.07.2015 bereits die Vollmacht zum Maklervertrag unterzeichnete. Hiergegen spricht, dass die Vollmacht ebenfalls das Datum 28.07.2015 trägt. Warum das Datum der bereits erteilten Vollmacht am 28.07.2015 nochmals - so der Vortrag der Beklagten - „aktualisiert“ worden sein sollte, erschließt sich nicht, kann aber auch offen bleiben, da die Erteilung der Vollmacht vom Grundgeschäft unabhängig ist und einen Rückschluss auf einen sicheren Bindungswillen der Klägerin am 24.07.2015 angesichts der bereits erwähnten sonstigen Umstände nicht zulässt.

cc) Damit handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Maklervertrag um einen außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag nach § 312b Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB. Ob die Klägerin - wie die Beklagte behauptet - die Beklagte zum Vertragsschluss in ihre Wohnung bestellt hat, ist nach der neuen Rechtslage unerheblich und kann daher ebenfalls dahingestellt bleiben. Denn anders als § 312 BGB a.F. enthält § 312b BGB n.F. kein Kausalitätserfordernis mehr (Maume in: Bamberger/Roth, Beck'scher Online-Kommentar BGB, 38. Edition, Stand: 01.02.2016, § 312b, Rz. 8). Wegen der von der Verbraucherrechte-Richtlinie 2011/83/EU bezweckten Vollharmonisierung ist das Tatbestandsmerkmal einer den Verbraucher beim Vertragsschluss bestimmenden Überrumpelungsituation entfallen. In Erwägungsgrund 21 der Verbraucherrechte-Richtlinie heißt es, dass es wegen des möglichen psychischen Drucks oder Überraschungsmoments außerhalb von Geschäftsräumen keine Rolle spiele, ob der Verbraucher den Besuch des Unternehmers herbeigeführt hat oder nicht. Folgerichtig stellt die Umsetzungsvorschrift § 312b BGB nunmehr ausschließlich auf den Ort des Vertragsschlusses ab. Nicht relevant sind Ort und Zeitpunkt der Verhandlungen. Anders als nach § 312 Abs. 3 BGB a.F. greift das Widerrufsrecht auch bei vorheriger Bestellung des Unternehmers durch den Verbraucher. Für eine Beibehaltung der bisher im deutschen Recht geltenden Ausnahme war vor dem Hintergrund der Verbraucherrechte-Richtlinie kein Raum mehr (Maume in: Bamberger/Roth, Beck'scher Online-Kommentar BGB, 38. Edition, Stand: 01.02.2016, § 312b, Rz. 12, unter Verweis auf Begr RegE, BT-Drs. 17/12637 S. 49).

Daher ist auch der Umstand, dass wegen der hier gegebenen Bedenkzeit über das Wochenende ein Überraschungseffekt vorliegend eher fernliegend ist, unerheblich. Aus § 312b Abs. 1 Nr. 3 BGB ergibt sich, dass der zeitliche Zusammenhang in Form des Merkmals „unmittelbar zuvor“ nur in der umgekehrten Situation, in der der Vertragsschluss zwar innerhalb von Geschäftsräumen, aber im Anschluss an Gespräche außerhalb dieser stattfindet, wichtig ist. In der vorliegenden Konstellation reicht dem Richtliniengeber aus, dass psychischer Druck oder eine Überraschung des Verbrauchers prinzipiell möglich ist."

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

BVerfG
Beschluss vom 29.06.2016
1 BvR 1015/15

Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass die Einfürhrung des Bestellerprinzips bei Maklerprovisionen für Wohnraummietverträge verfassungsgemäß ist

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

Die Pressemitteilung des Bundesverfassungsgerichts:

"Erfolglose Verfassungsbeschwerde gegen die Einführung des „Bestellerprinzips“ bei Maklerprovisionen für Wohnraummietverträge

Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vorgenommene Normierung des Bestellerprinzips für Wohnungsvermittlungen, das Maklern den Erhalt einer Provision von Mietinteressierten weitgehend verstellt, genügt den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Dies hat der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts mit heute veröffentlichtem Beschluss entschieden. Der Gesetzgeber bringt die sich gegenüberstehenden Interessen von Wohnungssuchenden und Wohnungsvermittlern in einen Ausgleich, der Verhältnismäßigkeitsanforderungen gerecht wird. Mit der Verfassungsbeschwerde gegen das Mietrechtsnovellierungsgesetz hatten zwei Immobilienmakler die Bedrohung ihrer wirtschaftlichen Existenz und ein Wohnungsmieter die Verletzung seines Rechts auf Vertragsfreiheit gerügt.

Sachverhalt:
Der Gesetzgeber hat durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 das Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung eingeführt. Danach darf ein Wohnungsvermittler für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume vom Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten. Auch Vereinbarungen, durch die Wohnungsuchende verpflichtet werden, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen, sind unwirksam. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 25.000 Euro gegenüber dem Wohnungsvermittler verfolgt werden.
Hierdurch soll gewährleistet werden, dass diejenige Partei, in deren wirtschaftlichem Interesse der Wohnungsvermittler vorwiegend tätig wird, auch dessen Vertragspartner im rechtlichen Sinne wird und bleibt.
Die Beschwerdeführer zu 1) und 2) sind Immobilienmakler und rügen mit ihrer Verfassungsbeschwerde im Wesentlichen eine Verletzung ihrer Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG). Der Beschwerdeführer zu 3) ist Wohnungsmieter und rügt im Wesentlichen die Verletzung seiner durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Vertragsfreiheit.
Wesentliche Erwägungen des Senats:
Die Verfassungsbeschwerde des Beschwerdeführers zu 3) ist unzulässig. Die Verfassungsbeschwerde der Beschwerdeführer zu 1) und 2) ist zulässig, jedoch nicht begründet.
1. Die Beschwerdeführer zu 1) und 2) können ihre Verfassungsbeschwerde unmittelbar gegen die gesetzlichen Bestimmungen richten, weil sie als Immobilienmakler durch die Neuregelung unmittelbar betroffen sind. Ohne dass hierfür noch ein besonderer Vollziehungsakt erforderlich ist, können sie nicht mehr in der bisher üblichen, nach Form und Inhalt freien vertraglichen Gestaltung ein Vermittlungsentgelt von Wohnungssuchenden verlangen.
2. Die angegriffenen Regelungen beschränken zwar die Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG) der Beschwerdeführer zu 1) und 2); dies ist aber verfassungsrechtlich gerechtfertigt.
a) Der Gesetzgeber darf die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschützte Freiheit, ein Entgelt für berufliche Leistungen einzelvertraglich zu vereinbaren, durch zwingendes Gesetzesrecht begrenzen, um sozialen oder wirtschaftlichen Ungleichgewichten entgegenzuwirken. Wie auch bei sonstigen privatrechtlichen Regelungen, die der freien Vertragsgestaltung Grenzen setzen, geht es um den Ausgleich widerstreitender Interessen, bei dem die Freiheit der einen mit der Freiheit der anderen in Einklang zu bringen ist. Für die Herstellung eines solchen Ausgleichs verfügt der Gesetzgeber über einen weiten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum. Eine Grundrechtsverletzung kann in einer solchen Lage nur festgestellt werden, wenn eine Grundrechtsposition den Interessen des anderen Vertragspartners in einer Weise untergeordnet wird, dass in Anbetracht der Bedeutung und Tragweite des betroffenen Grundrechts von einem angemessenen Ausgleich nicht mehr gesprochen werden kann.
b) Daran gemessen genügt die Normierung des Bestellerprinzips den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Sie bringt die sich gegenüberstehenden Interessen in einen Ausgleich, der Verhältnismäßigkeitsanforderungen gerecht wird, insbesondere der dem Gesetzgeber zustehenden sozialstaatlichen Gestaltungsbefugnis entspricht. Er hat nachvollziehbar festgestellt, dass auf dem Mietwohnungsmarkt zu Lasten der Wohnungssuchenden soziale und wirtschaftliche Ungleichgewichte bestehen und eine Regelung getroffen, die einen angemessenen Ausgleich schaffen soll. Dieser Ausgleich ist durch das legitime Ziel des Verbraucherschutzes sozialstaatlich gerechtfertigt, um zu verhindern, dass die Wohnungssuchenden Kosten tragen müssen, die vorrangig im Interesse des Vermieters entstanden sind.
Ob aufgrund der gesetzlichen Regelung Provisionsansprüche gegen Wohnungssuchende auch in den - vom Bundesrat im Gesetzgebungsverfahren problematisierten - Fällen der Mehrfachbeauftragung und der Vorbefassung des Maklers ausgeschlossen sind, bleibt grundsätzlich einer Klärung durch die fachgerichtliche Rechtsprechung überlassen. Selbst bei weiter Auslegung im Sinne eines umfassenden Ausschließlichkeitsprinzips, das mit einer am tiefsten greifende Beeinträchtigung der Berufsfreiheit verbunden ist, lässt sich ein Verfassungsverstoß nicht feststellen; deswegen ist jedenfalls eine restriktive verfassungskonforme Auslegung nicht geboten.
Die angegriffenen Regelungen führen zu einem angemessenen Ausgleich widerstreitender Interessen. Die Wohnungsvermittler werden nicht zu einer grundlegenden Veränderung ihrer geschäftlichen Aktivitäten und Angebote in der Weise gezwungen, dass sie die berufliche Tätigkeit, die bisher ihre Lebensgrundlage bildete, völlig aufgeben und sich eine ganz neue berufliche Existenz aufbauen müssten. Da provisionspflichtige Aufträge zur Wohnungsvermittlung weiterhin möglich sind, können Makler auf diesem Geschäftsfeld tätig bleiben.
Den grundrechtlich geschützten Interessen der Beschwerdeführer zu 1) und 2) an der freien Berufsausübung stehen die gleichfalls berechtigten Interessen der Wohnungssuchenden gegenüber. Durch die gesetzliche Regelung des Bestellerprinzips sollen für sie Hindernisse bei einer Anmietung von Wohnräumen beseitigt werden. Ziel ist es, eine Überforderung - insbesondere wirtschaftlich schwächerer - Wohnungssuchender zu vermeiden. Dies und der Schutz vor Nachteilen aufgrund der Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt rechtfertigen es zudem, auf Seiten der Wohnungssuchenden das Sozialstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 1, Art. 28 Abs. 1 GG) in die Abwägung einzubeziehen.
Unter Berücksichtigung des weiten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums, über den der Gesetzgeber hier verfügt, wird das Ziel eines angemessenen Ausgleichs nicht verfehlt. Der Gesetzgeber trägt einem Ungleichgewicht Rechnung, das durch ein gegenüber dem Bedarf knappes Angebot an Mietwohnungen entsteht. Hierzu hat er mit der Belastung der Wohnungssuchenden durch Maklercourtage einen nicht unwesentlichen Kostenfaktor aufgegriffen und eine Regelung geschaffen, die diese Kosten den Vermietern als denjenigen zuweist, in deren Interesse die Aufwendungen typischerweise entstehen. Seine Entscheidung, hierfür als Mittel eine Einschränkung der vertraglichen Möglichkeiten und damit der Berufsfreiheit der Wohnungsvermittler zu wählen, bewegt sich innerhalb des weiten Gestaltungsspielraums des Gesetzgebers. Dass der Ausgleich zwangsläufig mit Einnahmeeinbußen der Wohnungsvermittler einhergeht, steht insgesamt der Angemessenheit der gewählten Lösung nicht entgegen; denn diese Belastung ist dadurch gerechtfertigt, dass Wohnungsvermittler - weil sie im Interesse der Vermieter beauftragt werden - mit Provisionsforderungen an diese verwiesen werden dürfen.

3. Für eine Verletzung anderer Grundrechte durch die Einführung des Bestellerprinzips ist nichts ersichtlich. Insbesondere haben die Beschwerdeführer zu 1) und 2) keine eigentumsfähige Position geltend gemacht, die dem Schutz des Art. 14 GG unterfallen könnte.

4. Auch das gleichzeitig eingeführte Textformerfordernis für Wohnungsvermittlungsverträge (§ 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermRG) verletzt die Beschwerdeführer zu 1) und 2) nicht in ihrer Berufsfreiheit. Das Textformerfordernis dient dem legitimen Zweck, die Beteiligten zuverlässig über den Inhalt und die rechtlichen Folgen ihrer Erklärungen zu informieren und hiermit Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu fördern. Zur Erreichung dieses Zwecks ist die Textform nicht nur geeignet und erforderlich, sondern auch angemessen. Die textliche Dokumentation verdeutlicht die Tatsache einer vertraglichen Verpflichtung und kann zugleich Beweisschwierigkeiten hinsichtlich des Zustandekommens wie hinsichtlich der Person des Verpflichteten entgegenwirken.