BECKMANN UND NORDA - Rechtsanwälte Bielefeld

LG Stuttgart
Urteil vom 28.11.2022
30 O 28/22

Das LG Stuttgart hat entschieden, dass durch Betätigen des mit "Senden" beschrifteten Buttons auf einer Maklerwebsite kein Maklervertrag zustande kommt, da ein Verstoß gegen Vorgaben der Button-Lösung vorliegt.

Aus den Entscheidungsgründen:
Die Klage ist unbegründet. Der Klägerin steht kein Anspruch nach § 652 Abs. 1 BGB zu, weil zwischen den Parteien kein Maklervertrag besteht, an den der Beklagte gebunden ist, und der Anspruch auch nicht aus anderen Gründen gerechtfertigt ist.

I. Der Klägerin steht ein Anspruch aus § 652 Abs. 1 BGB nicht zu, weil zwischen den Parteien kein Maklervertrag besteht, an den der Beklagte gebunden ist. Ein etwaiger über das System „f.“ geschlossener Vertrag bindet jedenfalls den Beklagten nicht, weil die Klägerin die Anforderungen des § 312j Abs. 3 BGB nicht eingehalten hat. Der Anforderung weiterer Unterlagen durch den Beklagten sowie der „Vermittlungs- und Nachweisbestätigung“ vom 02.09.2021 ist ein Wille auf Abschluss oder Bestätigung eines Maklervertrags nicht zu entnehmen.

1. An den mutmaßlich über das System f. geschlossenen Maklervertrag ist der Beklagte gemäß § 312j Abs. 4 BGB nicht gebunden, weil die Klägerin bei dem Vertragsschluss im elektronischen Geschäftsverkehr die Anforderungen des § 312j Abs. 3 BGB nicht eingehalten hat und der Vertrag auch nicht ausschließlich durch individuelle Kommunikation geschlossen worden ist (§ 312j Abs. 5 BGB).

a) Der Anwendungsbereich der §§ 312 ff. BGB ist gemäß § 312 aF BGB eröffnet.

aa) Der streitgegenständliche Maklervertrag ist ein Verbrauchervertrag im Sinne des § 312 Abs. 1 BGB aF). Die Klägerin handelte in Ausübung ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit und war daher Unternehmerin (§ 14 BGB). Der Beklagte handelte als Privatperson und war damit Verbraucher (§ 13 BGB).

bb) Der Beklagte wäre als Auftraggeber auch zur Zahlung eines Entgelts verpflichtet. Als Entgelt genügt dabei irgendeine Leistung des Verbrauchers (Grüneberg/Grüneberg, BGB, 81. Aufl., § 312 Rn. 3). Der Bundesgerichtshof hat den Maklervertrag als Vertrag über Dienstleistungen im Sinne des § 312b Abs. 1 Satz 1 BGB aF eingeordnet, gerade weil dieser eine entgeltliche und tätigkeitsbezogene Leistung des Unternehmers zum Gegenstand habe (BGH, Urt. v. 07.07.2016 - I ZR 68/15, NJW-RR 2017, 368; Grüneberg/Grüneberg, BGB, 81. Aufl., § 312 Rn. 3). Mithin genügt das Provisionsversprechen des Beklagten auch dann als Entgelt im Sinne des § 312 Abs. 1 BGB aF, wenn die Provision erst dann fällig wird, wenn der Beklagte das vermittelte Rechtsgeschäft abschließt.

cc) Auch ein Ausschluss des Anwendungsbereichs gemäß § 312 Abs. 2 BGB ist nicht ersichtlich.

b) Beim streitgegenständlichen Maklervertrag handelt es sich auch um einen Vertrag im elektronischen Geschäftsverkehr im Sinne der § 312j Abs. 2, § 312i Abs. 1 Satz 1 BGB, denn die Klägerin hat sich zum Zwecke des Abschlusses eines Vertrages über die Erbringung von Dienstleistungen der Telemedien bedient. Der Maklervertrag ist ein Vertrag über die Erbringung von Dienstleitungen (s.o.). Telemedien sind alle elektronischen Informations- und Kommunikationsdienste, soweit sie nicht Telekommunikationsdienste nach § 3 Nr. 24 TKG, die ganz in der Übertragung von Signalen über Telekommunikationsnetze bestehen, telekommunikationsgestützte Dienste nach § 3 Nr. 25 TKG oder Rundfunk nach § 2 des Rundfunkstaatsvertrags sind (OLG München, Urt. v. 10.1.2019 - 29 U 1091/18, GRUR-RR 2019, 372, 376, Rn. 62). Dazu gehört auch die vom System „f.“ bereitgestellte Webseite, auf die die Klägerin den Beklagten dazu verwiesen hat, dass er seine Vertragserklärung durch Auswahl der Checkboxen und Betätigen des Bereichs „Senden“ abgebe. Der Beklagte als Verbraucher wird durch den Vertrag auch zur Zahlung eines Entgelts (s.o.), der Maklerprovision, verpflichtet.

c) Die Anwendung der Absätze 3 und 4 des § 312j BGB ist auch nicht nach § 312j Abs. 5 BGB ausgeschlossen. Die Absätze 2 bis 4 sind demnach nicht anzuwenden, wenn der Vertrag ausschließlich durch individuelle Kommunikation geschlossen wird. Individuell ist die Kommunikation nur dann, wenn sie sich auf den Austausch von Nachrichten, etwa E-Mails oder SMS, zwischen den Parteien beschränkt. Nach dem Willen des Gesetzgebers und dem eindeutigen Wortlaut handelt es sich gerade nicht um individuelle Kommunikation, wenn zum Beispiel wegen vertragsrelevanter Information oder der Abgabe von Willenserklärungen auf eine Internetseite des Anbieters verlinkt wird (BT-Drs. 17/7745, Seite 12, Palandt/Grüneberg, BGB, 80. Aufl., § 312i, Rn. 9). Ohnehin ist eine individuelle Kommunikation schlechthin ausgeschlossen, wenn der Verbraucher keine Möglichkeit hat, auf den Inhalt der von ihm abgegebenen Willenserklärung Einfluss zu nehmen. Hat er schon aus technischer Sicht lediglich die Möglichkeit, eine vom Unternehmer vorgegebene Willenserklärung oder vom Unternehmer vorgegebene Auswahlmöglichkeiten auszuwählen, so kann es sich niemals um individuelle Kommunikation handeln. So liegen die Dinge hier.

d) Die Klägerin hat die Anforderungen des § 312j Abs. 3 BGB nicht erfüllt. Die Schaltfläche, mit der der Beklagte seine Vertragserklärung abgegeben hat, war nicht mit einer entsprechend eindeutigen Formulierung beschriftet.

aa) Nach § 312j Abs. 3 BGB hat der Unternehmer die Bestellsituation so zu gestalten, dass der Verbraucher mit seiner Bestellung ausdrücklich bestätigt, dass er sich zur Zahlung verpflichtet. Erfolgt die Bestellung über eine Schaltfläche, ist die Pflicht des Unternehmers nur dann erfüllt, wenn diese Schaltfläche gut lesbar mit nichts anderem als den Wörtern „zahlungspflichtig bestellen“ oder mit einer entsprechenden eindeutigen Formulierung beschriftet ist.

bb) Das anklickbare Feld „Senden“ sowie die anhakbaren Felder sind Schaltflächen im Sinne des § 312j Abs. 3 Satz 2 BGB, denn Schaltfläche im Sinne der Vorschrift sind alle virtuellen Bedienknöpfe (Grüneberg/Grüneberg, BGB, 81. Aufl., § 312j, Rn. 9).

cc) Die Schaltfläche war nicht mit den Worten „zahlungspflichtig bestellen“ oder einer ähnlich eindeutigen Beschriftung versehen. Die Beschriftung der Schaltfläche muss dem Verbraucher eindeutig und zweifelsfrei vor Augen führen, dass er durch die Betätigung der Schaltfläche einen Vertrag schließt und durch den Abschluss des Vertrags zu einer „Zahlung“ (§ 312j Abs. 2 BGB) verpflichtet wird. Auf den übrigen Seiteninhalt kommt es nicht an. Diesen Anforderungen genügt das Wort „Senden“ nicht.

dd) Es genügt auch nicht ausnahmsweise eine andere Beschriftung der Schaltfläche, weil die Worte „zahlungspflichtig bestellen“ irreführend wären, denn eine solche Beschriftung ist nicht irreführend. Der Verbraucher verpflichtet sich durch den Abschluss des Maklervertrages zu einer Zahlung und er bestellt auch eine Leistung der unternehmerisch tätigen Maklerin.

Die Argumentation der Klägerin verkennt zum einen schon, dass die Vorschriften des Verbraucherschutzes nicht dazu dienen, Unternehmern den Vertragsschluss mit Verbrauchern zu erleichtern, sondern die Verbraucher vor dem unbeabsichtigten Eingehen einer vertraglichen Verpflichtung (sogenannte „Kostenfalle“) zu schützen (BeckOGK-BGB/Busch, 01.06.2021, § 312j Rn. 3). Insbesondere hatte der Gesetzgeber Fallkonstellationen im Blick, in denen eine vermeintlich oder zunächst kostenlose Leistung mit einer künftigen Zahlungspflicht verknüpft wird (insbes. sog. „Abofallen“). Es geht nicht darum, dass der Verbraucher sofort etwas bezahlen muss, sondern darum, dass er (überhaupt oder irgendwann) eine Zahlungsverpflichtung eingeht. Das Wort „zahlungspflichtig“ ist folglich nicht allein deshalb irreführend, weil die Maklerprovision nicht sofort, sondern erst mit Abschluss des vermittelten Geschäfts fällig wird. Dass der Maklervertrag für den Kunden der Klägerin „zahlungspflichtig“ ist, zeigt sich aber schon daran, dass die Klägerin für ihre Leistung von ihren Kunden eine Zahlung verlangt. Insbesondere verlangt die Klägerin vom Beklagten für die streitgegenständliche Tätigkeit einen Betrag von knapp 30.000,00 Euro. Mithin ist die Leistung der Klägerin nach ihrem Willen keinesfalls kostenlos.

Auch das Wort „bestellen“ ist nicht irreführend. „Bestellen“ kann vielmehr zwanglos auch so verstanden werden, dass irgendeine Art von Vertrag geschlossen werden soll. Andernfalls hätte der Gesetzgeber die Vorschrift des § 312j Abs. 3 Satz 2 BGB auch ausschließlich auf die Lieferung von Waren beschränkt und Dienstleistungen nicht ausdrücklich mit eingeschlossen (§ 312i Abs. 1 BGB). Ohnehin hat der Beklagte auch nach dem Verständnis der Klägerin etwas „bestellt“, nämlich das vollständige Exposé zu der streitgegenständlichen Immobilie.

ee) Demnach kann dahinstehen, ob neben der gesetzlich vorgesehenen Bezeichnung im streitgegenständlichen Fall auch weitere Bezeichnungen für die streitgegenständliche Schaltfläche ausreichend gewesen wären, etwa „provisionspflichtigen Maklervertrag abschließen“ oder „provisionspflichtig beauftragen“.

e) Damit kann sich die Klägerin nicht auf den über das System „f.“ geschlossenen Maklervertrag berufen. Nach § 312j Abs. 4 BGB kommt ein Verbrauchervertrag im elektronischen Geschäftsverkehr nur zustande, wenn der Unternehmer seine Pflicht aus § 312j Abs. 3 BGB erfüllt. Nach Art. 8 Abs. 2 a.E. der Richtlinie 2011/83/EU des Europäischen Parlaments und des Rates vom 25. Oktober 2011 (Verbraucherrechte-Richtlinie) ist der Verbraucher in diesem Fall durch den Vertrag oder die Bestellung nicht gebunden. Es kann dahinstehen, ob § 312j Abs. 4 BGB entgegen seinem Wortlaut unionsrechtskonform auszulegen ist. Nach dem Unionsrecht ist eindeutig festgelegt, dass der Verbraucher an den unter Verstoß gegen § 312j Abs. 3 BGB bzw. Art. 8 Abs. 2 Verbraucherrechte-Richtlinie geschlossenen Vertrag nicht gebunden ist. Die Frage, ob der Verbraucher gleichwohl von der Klägerin die Gegenleistung verlangen kann (sogenannte „asymmetrische Vertragsbindung“, BeckOGK-BGB/Busch, 01.06.2021, § 312j, Rn. 47 ff.; gegen ein Wahlrecht des Verbrauchers: Grüneberg/Grüneberg, BGB, 81. Aufl., § 312j Rn. 8), kann dahinstehen.

2. Der Beklagte wurde auch nicht durch die Entgegennahme der Maklerleistungen in Kenntnis des Provisionsverlangens der Klägerin zur Zahlung der Maklerprovision verpflichtet.

Es kann dahinstehen, ob es zum Abschluss eines Maklervertrages genügt, wenn der Auftraggeber die Maklerleistung entgegennimmt und weiß, dass der Makler vom Auftraggeber dafür eine Provision verlangt oder verlangen wird (vgl. Grüneberg/Retzlaff, BGB, 81. Aufl., § 652 Rn. 3ff). Ein solcher Vertrag wäre wegen eines Formmangels nichtig, da für den streitgegenständlichen Maklervertrag über die Vermittlung eines Einfamilienhauses die Textform vorgeschrieben ist (§§ 656a, 125 BGB). Im Anfordern der streitgegenständlichen Leistung als auch in der Erbringung der streitgegenständlichen Leistung allein kann ein Vertragsschluss auch deshalb nicht angenommen werden, weil insoweit die Vorschriften des Verbraucherschutzes im Sinne des § 312m Abs. 1 Satz 2 BGB umgangen würden. Würde das bloße Anfordern der Leistung des Unternehmers und die Entgegennahme derselben den Verbraucher zur Zahlung des Entgelts verpflichten, auf das er gemäß § 312j Abs. 3 BGB nicht ordnungsgemäß hingewiesen worden ist, so wäre § 312j Abs. 3 und Abs. 4 jeder Wirkung beraubt.

3. Auch in der E-Mail vom 06.08.2021, in der der Beklagte die Klägerin zur Übersendung weiterer Unterlagen zum Objekt aufforderte, kann weder eine auf den Abschluss eines Maklervertrags gerichtete Willenserklärung, noch auf eine Bestätigung des per „f.“ geschlossenen Maklervertrags geschlossen werden.

aa) Zunächst kann in der E-Mail keine Annahme eines Vertragsangebots der Klägerin gesehen werden. Willenserklärungen sind nach §§ 133, 157 BGB auszulegen. Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte mit der E-Mail einen Maklervertrag abschließen wollte, ergeben sich anhand des objektiven Empfängerhorizonts nicht. Der Beklagte hat die E-Mail abgesendet, nachdem zuvor der Besichtigungstermin stattgefunden hatte, bei dem er unter anderem die Verkäuferin persönlich kennengelernt hatte. Da er zu diesem Zeitpunkt bereits wusste, dass das streitgegenständliche Objekt veräußert werden sollte und auch die Verkäuferin kannte, gab es für ihn schon überhaupt keinen Anlass, einen (Nachweis-)Maklervertrag mit der Klägerin abzuschließen. Ohnehin hat die Klägerin nicht vorgetragen, dem Beklagten nach dem fehlgeschlagenen Vertragsschluss über „f.“ erneut ein Vertragsangebot gemacht zu haben oder dessen Vertragsangebot angenommen zu haben.

bb) Schließlich kann in der E-Mail vom 06.08.2021 auch nicht auf einen Willen zur Bestätigung des bereits über „f.“ geschlossenen Vertrags geschlossen werden. Ein solcher setzt stets voraus, dass die Parteien die Unwirksamkeit des zu bestätigenden Rechtsgeschäfts kennen oder sie jedoch jedenfalls für möglich halten. Anhaltspunkte dafür, dass der Beklagte den mutmaßlich über „f.“ geschlossenen Maklervertrag für unwirksam hielt, gibt es nicht. Ob der Beklagte den geschlossenen Vertrag überhaupt bestätigen konnte (s.o. 1. e)), bedarf daher keine Entscheidung.

4. Aus denselben Gründen kann auch aus der „Vermittlungs- und Nachweisbestätigung“ vom 02.09.2021 weder ein Vertragsschluss noch eine Bestätigung des per „f.“ geschlossenen Maklervertrags angenommen werden.

5. Auch aus dem Begehren des Beklagten, die Provision zwischen sich selbst und der D.'s GmbH aufzuteilen, kann ein Willen zum Abschluss eines Maklervertrags oder zur Bestätigung eines solchen nicht entnommen werden. Insoweit gilt das Gleiche wie im Hinblick auf die E-Mail vom 06.08.2021 und die „Vermittlungs- und Nachweisbestätigung“ vom 02.09.2021. Darüber hinaus wäre ein etwaiger Wille des Beklagten insofern jedenfalls darauf gerichtet, dass nicht der Beklagte allein Vertragspartner und damit Schuldner der Provision werden sollte. Ein etwaiges Angebot des Beklagten hätte die Klägerin abgelehnt, indem sie den Wunsch des Beklagten nach der Aufteilung der Provision zurückgewiesen hat.

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

BGH
Urteil vom 20.04.2023
I ZR 113/22
BGB § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1

Wir hatten bereits in dem Beitrag BGH: Klauseln in Makler-AGB die eine Reservierungsgebühr vorsehen sind unwirksam - Anspruch auf Rückzahlung bereits gezahlter Reservierungsgebühr über die Entscheidung berichtet.

Leitsätze des BGH:
a) Ein im Nachgang zu einem bereits bestehenden Immobilienmaklervertrag geschlossener Reservierungsvertrag stellt eine der uneingeschränkten AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle unterliegende
Nebenabrede zum Maklervertrag dar, wenn zwischen den beiden in Form Allgemeiner Geschäftsbedingungen geschlossenen Verträgen eine unmittelbare Verbindung besteht und die Verpflichtung zum exklusiven Vorhalten der Immobilie deshalb als maklerrechtliche Zusatzleistung anzusehen ist (Fortentwicklung von BGH, Urteil vom 23. September 2010 - III ZR 21/10, NJW 2010, 3568 [juris Rn. 10]).
b) Die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr für das zeitlich begrenzte exklusive Vorhalten einer Immobilie zu seinen Gunsten stellt eine unangemessene Benachteiligung des Kunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB dar, wenn die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus der Reservierungsvereinbarung für den Kunden weder nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist (Bestätigung von BGH, NJW 2010, 3568 [juris Rn. 11 bis 17]).

BGH, Urteil vom 20. April 2023 - I ZR 113/22 - LG Dresden - AG Dresden

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

BGH
Urteil vom 20.04.2023
I ZR 113/22

Der BGH hat entschieden, dass Klauseln in Makler-AGB, die eine Reservierungsgebühr vorsehen, nach sind § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam sind. Betroffene haben einen Anspruch auf Rückzahlung einer bereits gezahlten Reservierungsgebühr.

Makler können Reservierungsgebühren in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht wirksam vereinbaren

Der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass die in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbarte Verpflichtung eines Maklerkunden zur Zahlung einer Reservierungsgebühr unwirksam ist.

Sachverhalt:

Die Kläger beabsichtigten den Kauf eines von der Beklagten als Immobilienmaklerin nachgewiesenen Grundstücks mit Einfamilienhaus. Die Parteien schlossen einen Maklervertrag und im Nachgang dazu einen Reservierungsvertrag, mit dem sich die Beklagte verpflichtete, das Grundstück gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr bis zu einem festgelegten Datum exklusiv für die Kläger vorzuhalten. Die Kläger nahmen vom Kauf Abstand und verlangen von der Beklagten die Rückzahlung der Reservierungsgebühr.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Das Landgericht hat die Berufung der Kläger zurückgewiesen. Der Reservierungsvertrag sei wirksam. Er stelle eine eigenständige Vereinbarung mit nicht nach den §§ 307 ff. BGB kontrollfähigen Hauptleistungspflichten dar.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat die Beklagte auf die Revision der Kläger zur Rückzahlung der Reservierungsgebühr verurteilt.

Der Reservierungsvertrag unterliegt der AGB-rechtlichen Inhaltskontrolle, weil es sich dabei nach dem Inhalt der getroffenen Abreden nicht um eine eigenständige Vereinbarung, sondern um eine den Maklervertrag ergänzende Regelung handelt. Dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wurde und später als der Maklervertrag zustande kam, steht dem nicht entgegen.

Der Reservierungsvertrag benachteiligt die Maklerkunden im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unangemessen und ist daher unwirksam, weil die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ausnahmslos ausgeschlossen ist und sich aus dem Reservierungsvertrag weder für die Kunden nennenswerte Vorteile ergeben noch seitens des Immobilienmaklers eine geldwerte Gegenleistung zu erbringen ist. Außerdem kommt der Reservierungsvertrag der Vereinbarung einer erfolgsunabhängigen Provision zugunsten des Maklers gleich. Das widerspricht dem Leitbild der gesetzlichen Regelung des Maklervertrags, wonach eine Provision nur geschuldet ist, wenn die Maklertätigkeit zum Erfolg geführt hat.

Vorinstanzen:

AG Dresden - Urteil vom 23. April 2021 - 113 C 4884/20

LG Dresden - Urteil vom 10. Juni 2022 - 2 S 292/21

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB

Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

§ 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB

Eine unangemessene Benachteiligung ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung

1. mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist …

BGH
Urteil vom 01.12.2022
I ZR 28/22
Richtlinie 2011/83/EU Art. 6 Abs. 1 Buchst. h, Abs. 4 Satz 2, Art. 8 Abs. 1, Art. 9 Abs. 1, Art. 10 Abs. 1; BGB § 312g Abs. 1, § 355 Abs. 2, § 356 Abs. 3 Satz 2; EGBGB Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1, Abs. 2 Satz 2, § 4 Abs. 3 Satz 1

Der BGH hat entschieden, dass die Gesetzlichkeitsfiktion gemäß Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 2 EGBG nur bei Verwendung der Muster-Widerrufsbelehrung und nicht bei Abweichungen gilt. Die Formulierung "Vertragsschluss" statt "Vertragsabschluss" für den Beginn der Widerrufsfrist, lässt die Gesetzlichkeitsfiktion bereits entfallen.

Leitsätze des BGH:
a) Die Schutzwirkung der Gesetzlichkeitsfiktion gemäß Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 2 EGBGB kommt nur dem Unternehmer zugute, der die Muster-Widerrufsbelehrung nach Anlage 1 zu dieser Bestimmung unverändert verwendet und richtig ausfüllt.

b) Der Unternehmer kann seine Informationspflichten auch durch eine Belehrung erfüllen, die von der Musterbelehrung abweicht, aber inhaltlich den in § 356 Abs. 3 Satz 1 BGB, Art. 246a § 1 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 EGBGB geregelten Anforderungen genügt. In einem solchen Fall trägt der Unternehmer allerdings das Risiko, dass seine Information den allgemeinen Anforderungen an eine umfassende, unmissverständliche und nach dem Verständnis eines normal informierten, angemessen aufmerksamen und verständigen Verbrauchers eindeutige Belehrung genügt.

BGH, Urteil vom 1. Dezember 2022 - I ZR 28/22 - OLG München - LG München I

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

LG Berlin
Urteil vom 14.09.2021
103 O 69/20

Das LG Berlin hat entschieden, dass ein Irreführende Werbung mit "Immobilienbewertung in zwei Minuten" im Internet vorliegt, wenn der Nutzer nach Eingabe der Daten in einen "Immobilien-Bewertungsrechner" nicht etwa das Bewertungsergebnis erhält, sondern auf ein Telefonat mit dem werbenden Immobilienmakler verwiesen wird. Es handelt sich um einen Fall der Wettbewerbszentrale.

BGH
Urteil vom 28.05.2020
I ZR 40/19
BGB § 305 Abs. 2, § 307 Abs. 1 Satz 1, § 652 Abs. 1 Satz 1

Wir hatten bereits in dem Beitrag "BGH: Zulässige Klausel in AGB zur automatischen Verlängerung eines auf 6 Monate Vertrages um je 3 Monate wenn nicht innerhalb einer Frist von 4 Wochen gekündigt wird" über die Entscheidung berichtet.

Leitsätze des BGH:

a) Ein einfacher Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, kann grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden.

b) Bei einem einfachen Makleralleinauftrag kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden. Eine Bindungsfrist von sechs Monaten ist für einem Immobilienmakler erteilte Alleinaufträge regelmäßig angemessen.

c) Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines einfachen Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung des Maklerkunden ist grundsätzlich unbedenklich und nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam.

d) Eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung eines einfachen Makleralleinauftrags benachteiligt den Maklerkunden bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und automatischen Verlängerungen des Vertrags um jeweils drei Monate nicht unangemessen.

e) Sehen Allgemeine Geschäftsbedingungen die automatische Verlängerung eines einfachen Makleralleinauftrags für den Fall einer unterbliebenen Kündigung vor und wird die Länge der Kündigungsfrist in weiteren allgemeinen Regelungen bestimmt, auf die der Verwender in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht ausdrücklich hinweist und die deshalb nicht wirksam in das Regelungswerk einbezogen sind, ist die Verlängerungsklausel insgesamt unwirksam.

BGH, Urteil vom 28. Mai 2020 - I ZR 40/19 - OLG Stuttgart - LG Stuttgart

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

BGH
Urteil vom 28.05.2020
I ZR 40/19

Der BGH hat entschieden, das eine Klausel zur automatischen Verlängerung eines auf 6 Monate befristeten Makler-Alleinauftrags um je 3 Monate, wenn nicht innerhalb einer Frist von 4 Wochen gekündigt wird, zulässig und wirksam ist.

Die Pressemitteilung des BGH:

Zur Wirksamkeit einer Klausel zur automatischen Verlängerung eines Makler-Alleinauftrags

Der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass einem Immobilienmakler in Allgemeinen Geschäftsbedingungen grundsätzlich ein auf sechs Monate befristeter Makleralleinauftrag erteilt werden kann, der sich automatisch um jeweils drei weitere Monate verlängert, wenn er nicht innerhalb einer Frist von vier Wochen gekündigt wird.

Sachverhalt:

Die Klägerin ist als Maklerin tätig. Die Beklagte wollte ihre Eigentumswohnung verkaufen und schloss mit der Klägerin eine als "Alleinverkaufsauftrag" bezeichnete Vereinbarung. Nach dem von der Klägerin vorformulierten Vertragsdokument war der Auftrag zunächst auf sechs Monate befristet und sollte sich jeweils um weitere drei Monate verlängern, falls er nicht gekündigt wird. In dem Alleinverkaufsauftrag wird um Beachtung von "Informationen für den Verbraucher" gebeten. Dabei handelt es sich um drei von der Klägerin ebenfalls vorformulierte Anlagen. In einer dieser Anlagen heißt es unter anderem: "Der Vertrag verlängert sich automatisch, wenn er nicht von einer Partei unter Einhaltung einer Frist von vier Wochen gekündigt wird." Nach dem Alleinverkaufsauftrag sollte die Klägerin von der Beklagten beim Verkauf der Wohnung eine Provision erhalten und auch von dem Erwerber der Wohnung eine Provision fordern dürfen.

Die Beklagte kündigte die Maklervereinbarung mit der Klägerin nicht und beauftragte kurz vor Ablauf der Mindestvertragslaufzeit von sechs Monaten einen anderen Makler. Dieser wies der Beklagten eine Käuferin nach, an die die Beklagte ihre Eigentumswohnung verkaufte. Dieser Makler erhielt sowohl von der Beklagten als auch von der Käuferin eine Provision.

Die Klägerin verlangt von der Beklagten Schadensersatz in Höhe der ihr entgangenen Provisionen.

Bisheriger Prozessverlauf:

Das Landgericht hat der Klage stattgegeben. Auf die Berufung der Beklagten hat das Oberlandesgericht die Klage abgewiesen. Es hat angenommen, die Maklervereinbarung der Parteien sei vor dem Verkauf der Eigentumswohnung ausgelaufen, weil sich ihre Laufzeit nicht automatisch verlängert habe. Die entsprechende Klausel in der vorformulierten Vereinbarung sei unwirksam, weil sie den Auftraggeber eines Makleralleinauftrags im Sinne von § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unangemessen benachteilige.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:

Der Bundesgerichtshof hat die Revision der Klägerin zurückgewiesen. Zur Begründung hat er im Wesentlichen ausgeführt:

Ein Makleralleinauftrag, mit dem sich der Makler zum Tätigwerden verpflichtet und durch den der Maklerkunde auf sein Recht verzichtet, einen weiteren Makler mit der Suche nach geeigneten Vertragspartnern zu beauftragen, kann grundsätzlich wirksam unter Verwendung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen geschlossen werden. Bei einem solchen Makleralleinauftrag kann in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch eine an dem Zeitbedarf für eine erfolgversprechende Tätigkeit orientierte Mindestlaufzeit vereinbart werden; für den einem Immobilienmakler erteilten Alleinauftrag ist eine Bindungsfrist von sechs Monaten regelmäßig angemessen. Auch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene automatische Verlängerung der zunächst auf sechs Monate vereinbarten Vertragslaufzeit eines Makleralleinauftrags um jeweils drei Monate bei unterbliebener Kündigung ist grundsätzlich unbedenklich und - entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts - nicht gemäß § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Schließlich wird ein Maklerkunde bei Vereinbarung einer ersten Vertragslaufzeit von sechs Monaten und von automatischen Verlängerungen um jeweils drei Monaten durch eine in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vorgesehene vierwöchige Frist zur Kündigung des einfachen Makleralleinauftrags nicht unangemessen benachteiligt.

Im Streitfall ist die Regelung über die automatische Verlängerung des Maklervertrags bei unterbliebener Kündigung allerdings deshalb unwirksam, weil sich das Erfordernis der Einhaltung einer Kündigungsfrist von vier Wochen lediglich aus einer der Anlagen zum Formularvertrag ergibt. Aus dem Hinweis im Formularvertrag, die Anlagen zum Vertrag mit "Informationen für Verbraucher" seien zu "beachten", ergibt sich entgegen § 305 Abs. 2 BGB nicht ausdrücklich, dass diese Anlagen auch Regelungen zum Vertragsinhalt enthalten. Die Regelung zur Einhaltung einer vierwöchigen Kündigungsfrist ist daher nicht Bestandteil des Vertrags. Da die Verlängerungsklausel nach dem Willen der Klägerin zusammen mit der Regelung der Kündigungsfrist gelten sollte, ist die Verlängerungsklausel damit insgesamt unwirksam.

Danach ist der mit der Klage geltend gemachte Schadensersatzanspruch unbegründet. Die Beklagte hat zwar gegen ihre vertraglichen Pflichten verstoßen, weil sie noch vor Ende der vereinbarten sechsmonatigen Laufzeit des der Klägerin erteilten Alleinauftrags einen anderen Makler beauftragt hat. Da sich die spätere Käuferin nach Ablauf der Mindestlaufzeit des von der Beklagten mit der Klägerin geschlossenen Vertrags auch bei der Klägerin als Interessentin gemeldet hatte, war ferner davon auszugehen, dass die Klägerin sowohl von der Beklagten als auch von der Käuferin eine Provision erhalten hätte, wenn sich der Makleralleinauftrag verlängert und die Beklagte keinen anderen Makler beauftragt hätte. Ein Anspruch der Klägerin gegen die Beklagte aus §§ 252, 280 BGB auf Schadensersatz in Höhe der ihr entgangenen Provision besteht aber nicht, weil sich der Vertrag wegen der Unwirksamkeit der Verlängerungsklausel nicht verlängert hat.

Vorinstanzen:

LG Stuttgart - Urteil vom 22. Juni 2018 - 30 O 19/18

OLG Stuttgart - Urteil vom 6. Februar 2019 - 3 U 146/18

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 252 BGB:

Der zu ersetzende Schaden umfasst auch den entgangenen Gewinn. Als entgangen gilt der Gewinn, welcher nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen, insbesondere nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte.

§ 280 Abs. 1 Satz 1 BGB:

Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen.

§ 305 Abs. 2 BGB:

Allgemeine Geschäftsbedingungen werden nur dann Bestandteil eines Vertrags, wenn der Verwender bei Vertragsschluss

1.die andere Vertragspartei ausdrücklich … auf sie hinweist und

2.der anderen Vertragspartei die Möglichkeit verschafft, in zumutbarer Weise … von ihrem Inhalt Kenntnis zu nehmen,

und wenn die andere Vertragspartei mit ihrer Geltung einverstanden ist.

§ 307 Abs. 1 Satz 1 BGB:

Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.

OLG München
Urteil vom 16.01.2020
29 U 1834/18

Das OLG München hat entschieden, dass eine wettbewerbswidrige Irreführung vorliegt, wenn ein Versicherungsmaklers mit "unabhängig und neutral" wirbt, dabei aber die Mehrheit der Unternehmensanteile von einem Versicherer gehalten wird.

Aus den Entscheidungsgründen:

"Ohne Erfolg wendet sich die Beklagte allerdings gegen das vom Landgericht ausgesprochene Verbot zu behaupten, sie sei unabhängig und neutral, solange die Mehrheit ihrer Unternehmensanteile von einem Versicherer gehalten wird. Der entsprechende Anspruch der Klägerin folgt aus § 8 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 Nr. 1, § 5 Abs. 1 S. 1, S. 2 Nr. 3, § 3 UWG.

1. Die Klage ist zulässig, insbesondere kann der Klägerin das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis nicht versagt werden. Soweit die Beklagte insoweit geltend macht, ein solches bestehe nicht, weil die Beklagte bereits seit Januar 2017 die beanstandete Bewerbung nicht mehr verwende, ist dies für das Rechtsschutzbedürfnis ohne Relevanz, sondern kann grds. allenfalls Auswirkungen auf die den in die Zukunft gerichteten Anspruch auf Unterlassung in materiellrechtlicher Hinsicht haben. Die Zulässigkeit der Klage ist hiervon nicht berührt.

2. Dass die Klägerin als Mitbewerberin der Beklagten aktivlegitimiert ist, steht zwischen den Parteien außer Frage (vgl. auch S. 2 des landgerichtlichen Sitzungsprotokolls vom 22.03.2018, Bl. 65 d.A.).

3. Unstreitig - und durch Anlage K3 belegt - hat die Beklagte zumindest in der Vergangenheit damit geworben, sie sei unabhängig und neutral, obgleich die Mehrheit ihrer Anteile von einem Versicherer gehalten wird.

4. Eine derartige Bewerbung ist irreführend, denn sie ist dazu geeignet, die angesprochenen Verkehrskreise über die Beteiligungsverhältnisse zu täuschen.

a) Der angesprochene Verkehr versteht die hier angegriffene Aussage - anders als die „bloße“ Bezeichnung als Versicherungsmakler - nicht nur dahingehend, dass die so werbende Beklagte unabhängig von etwaigen Beteiligungsverhältnissen agiere, sondern es tatsächlich auch ist

b) Dies trifft indes nicht zu: die Beteiligung der XY Lebensversicherung an der Beklagten ist unstreitig eine Mehrheitsbeteiligung, Neutralität und Unabhängigkeit sind daher nicht gegeben.

c) Diese Irreführung ist für die angesprochenen Verkehrskreise auch von Relevanz. Denn bei einem Versicherungsmakler, dessen Anteile mehrheitlich von einem Versicherer gehalten werden, besteht zumindest die potentielle Gefahr, dass der Versicherungsmakler sich nicht nur von den Interessen seiner Kunden, sondern von denen seiner Anteilseigner leiten lässt. Eine Werbung, die wie die vorliegende über diese Abhängigkeit hinwegtäuscht, erhöht mithin die Attraktivität des so werbenden Versicherungsmaklers in den Augen der angesprochenen Verkehrskreise.

d) Dass Beteiligungen generell für die Entscheidung des Versicherungsnehmers von geschäftlicher Relevanz sind, ergibt sich nicht zuletzt aus § 15 Abs. 1 Nr. 11 VersVermV nF (bzw. § 11 Abs. 1 Nr. 6 VersVermV 2007).

e) Die durch die streitgegenständliche Behauptung hervorgerufene Irreführung wird auch nicht dadurch ausgeräumt, dass die Beklagte an anderer Stelle auf ihrer Homepage bzw. im Rahmen ihrer Erstinformation an Versicherungsnehmer Aufklärung über ihre Beteiligungsstruktur betreiben mag, da nicht zwingend davon ausgegangen werden kann, dass der von der isoliert aufgestellten Werbebehauptung angesprochene Verkehr vor seiner geschäftlichen Entscheidung, sich mit dem Angebot der Beklagten näher zu befassen, die an anderer Stelle gemachten Ausführungen zu den Beteiligungsverhältnissen überhaupt zur Kenntnis nimmt.

f) Anders als hinsichtlich des seitens der Klägerin erfolglos beanstandeten Auftritts als Versicherungsmakler kann sich die Beklagte in Bezug auf die hier zu beurteilende Werbebehauptung auch nicht auf eine sich zu ihren Gunsten auswirkende Interessenabwägung berufen. Nach den obigen Ausführungen erlaubt es der Beklagten das Gesetz zwar, als Versicherungsmakler ungeachtet ihrer Beteiligungsverhältnisse aufzutreten; eine Erlaubnis oder auch nur ein berechtigtes Interesse dafür, sich darüber hinaus werbend als neutral und unabhängig zu bezeichnen, ergibt sich daraus jedoch nicht.

5. Die für den Unterlassungsanspruch erforderliche Wiederholungsgefahr besteht. Der Umstand, dass die Beklagte die angegriffene Bewerbung zwischenzeitlich eingestellt haben mag, ändert daran nichts.

a) Wiederholungsgefahr ist gegeben, wenn bereits eine Zuwiderhandlung gegen § 3 oder § 7 UWG begangen wurde und deshalb eine erneute Verletzung droht (Goldmann, in: HarteBavendamm/Henning-Bodewig, UWG, 4. Aufl., 2016 § 8 Rn. 36). In diesem Fall streitet eine tatsächliche Vermutung für die Wiederholungsgefahr (st. Rspr., vgl. BGH, WRP 2018, 1476, Rn. 52 - YouTube-Werbekanal II).

b) Beseitigen lässt sich die einmal begründete Wiederholungsgefahr nur unter strengen Anforderungen, insbesondere genügt das bloße Abstandnehmen oder auch eine aktive Beseitigungshandlung allein nicht, um die Wiederholungsgefahr entfallen zu lassen. Erforderlich ist regelmäßig die Abgabe einer strafbewehrten Unterlassungserklärung oder ein rechtskräftiger Unterlassungstitel - ein Grundsatz, der nicht nur im Wettbewerbsrecht, sondern generell im gewerblichen Rechtsschutz und Urheberrecht zur Anwendung gelangt (st. Rspr., vgl. z. B. [zum Kennzeichenrecht] BGH, WRP 2008, 1537, Rn. 23 - Haus & Grund III). Hingegen genügt eine Veränderung der tatsächlichen Umstände (sogar Aufgabe des Geschäftsbetriebs oder Insolvenz des Verletzers) nahezu nie, um die einmal begründete Wiederholungsgefahr zu beseitigen, sondern ausnahmsweise nur dann, wenn nunmehr jede Wahrscheinlichkeit für eine Aufnahme des unzulässigen Verhaltens durch den Verletzer beseitigt wäre (BGH, WRP 2008, 924, Rn. 23 - Fruchtextrakt).

c) Vor diesem Hintergrund besteht die durch die unstreitig erfolgte Bewerbung in der Vergangenheit begründete Wiederholungsgefahr fort."

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

OLG Koblenz
Beschluss vom02.05.2019
2 U 1482/18

Das OLG Koblenz hat entschieden, dass ein Makler seinen Anspruch auf Vergütung verliert, wenn er seinen Kunden aus Nachlässigkeit in wesentlichen Punkten falsch informiert.

Die Pressemitteilung des Gerichts:

Kein Geld für schlechte Arbeit - Makler verliert Anspruch auf Vergütung, wenn er seinen Kunden aus Nachlässigkeit in wesentlichen Punkten falsch informiert

Informiert der Makler einen Kaufinteressenten über Tatsachen, die für die Kaufentscheidung wesentlich sind, infolge einer unzureichenden Organisation der Abläufe in seinem Büro leichtfertig falsch, kann er seinen Anspruch auf Vergütung verlieren. Darauf hat der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz in einem kürzlich veröffentlichten Beschluss hingewiesen (Beschluss vom 2. Mai 2019, Az. 2 U 1482/18) und damit die Rechtsansicht im erstinstanzlichen Urteil des Landgerichts Mainz bestätigt, das die Klage des Maklers auf Zahlung seines Lohns für den vermittelten Vertragsabschluss abgewiesen hatte.

Der Senat hat es als erwiesen angesehen, dass der auf Zahlung der Maklercourtage verklagte Käufer einer Eigentumswohnung im konkreten Fall gegenüber dem Makler Wert daraufgelegt hatte, nach Abstimmungsmodus und Zahl der Miteigentümer in der Wohnungseigentümerversammlung nicht überstimmt werden zu können. Zur Überzeugung des Senats hat der Kläger den Beklagten jedoch insoweit unter grob leichtfertiger Verletzung seiner Pflichten falsch informiert, indem er gegenüber dem Beklagten ins Blaue hinein behauptet habe, dass es nur einen weiteren Eigentümer gebe und die Abstimmung nach Kopfteilen erfolge. Auch habe der Kläger dem Beklagten wahrheitswidrig versichert, dass noch keine Teilungserklärung vorliege. Tatsächlich lag zum Zeitpunkt dieser Aussage die Teilungserklärung aber bereits dem Sohn des Klägers, mit dem dieser zusammenarbeitet, vor. Aus der Teilungserklärung ergab sich auch, dass - abweichend von den Angaben des Klägers - in der Wohnungseigentümerversammlung nach Eigentumsanteilen abgestimmt wird. Ferner verfügte der Sohn des Klägers auch über weitere Informationen zur Zahl der Miteigentümer, die sich tatsächlich auf zwei weitere Miteigentümer belief.

Der Senat hat betont, dass der Kläger verpflichtet war, die Abläufe in seinem Büro so zu organisieren, dass ein ordnungsgemäßer Informationsaustausch zwischen ihm und seinem Sohn sichergestellt und gewährleistet ist, dass die seinem Sohn vorliegenden Informationen auch ihm selbst vollständig vorliegen. Zudem müsse der Kläger sich hier vorwerfen lassen, dass er gegenüber dem Beklagten nicht offenlegte, dass er die Angaben machte, ohne selbst über die entsprechenden Informationen zu verfügen. Der Kläger habe sich durch diese Pflichtverletzungen grob fehlerhaft verhalten und daher seinen Maklerlohn verwirkt.

Auf den Hinweis des Senats hat der Kläger seine Berufung gegen das klageabweisende Urteil des Landgerichts Mainz zurückgenommen.

BGH
Urteil vom 13.12.2018
I ZR 51/17
BGB § 312d Abs. 3 aF

Leitsatz des BGH:

Die Annahme eines auf die vollständige Vertragserfüllung gerichteten "ausdrücklichen" Wunsches eines Maklerkunden im Sinne von § 312d Abs. 3 BGB aF setzt voraus, dass der Maklerkunde vor Abgabe dieses Wunsches entweder über sein Widerrufsrecht belehrt worden ist oder der Makler aufgrund anderer Umstände davon ausgehen konnte, dass der Kunde das Widerrufsrecht gekannt hat.

BGH, Urteil vom 13. Dezember 2018 - I ZR 51/17 - LG Kiel - AG Kiel

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Kammergericht Berlin
Beschluss vom 29.01.2019
5 W 167/18

Das Kammergericht Berlin hat im Rahmen eines Ordnungsmittelverfarens entschieden, dass der Hinweis "gew." in der Anzeige eines Immobilienmaklers nicht ausreichend ist, um hinreichend auf die Gewerblichkeit des Angebots hinzuweisen. Vorzugsweise sollte nach Ansicht des Gerichts der Hinweis "gewerblich" komplett ausgeschrieben werden.

BGH
Urteil vom 24.01.2019
I ZR 160/17
BGB § 280 Abs. 1 Satz 1, § 652 Abs. 1

Leitsätze des BGH:

a) Der Makler, der aufgrund eines Makleralleinauftrags damit beauftragt ist, dem Verkäufer Kaufinteressenten für ein Grundstück nachzuweisen oder zu vermitteln, verletzt seine Pflichten und ist deshalb zum Schadensersatz verpflichtet, wenn er dem Verkäufer gegenüber ein Kaufangebot unzutreffend darstellt, ihm ein Kaufangebot verschweigt, den Kontakt zu Kaufinteressenten abreißen lässt, keine ausreichenden Vermarktungsbemühungen unternimmt oder bei eigenem Kaufinteresse Kaufinteressenten überhöhte Preisvorstellungen der Verkäuferseite nennt, um sie von einer Abgabe eines Kaufangebots abzuhalten.

b) Der Maklerkunde, der dem pflichtwidrig handelnden Makler sein Eigentum zu einem Preis unter Wert veräußert, kann von diesem im Wege der Naturalrestitution die Rückabwicklung des Kaufvertrags beanspruchen. Sein Schadensersatzanspruch ist nicht auf den Ausgleich des Mehrwerts des Kaufgegenstands beschränkt.

c) Tritt der geschädigte Verkäufer Ansprüche aus dem Maklervertrag und aus dem mit dem Makler geschlossenen Kaufvertrag ab und ermächtigt er den Zessionar außerdem, vom Kaufvertrag zurückzutreten, steht dem Zessionar und nicht dem Zedenten das Wahlrecht zu, ob er vom Schädiger Schadensersatz in Form von Naturalrestitution oder Wertersatz verlangt.

d) Der Maklerkunde kann vom Makler die Rückzahlung einer nicht geschuldeten Provision unabhängig von einem gegen diesen bestehenden Schadensersatzanspruch verlangen, bei dem er sich eine fiktive Maklerprovision als Vorteilsausgleich anrechnen lassen muss.

BGH, Urteil vom 24. Januar 2019 - I ZR 160/17 - OLG Celle - LG Lüneburg

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LG Memmingen
Urteil vom 18.07.2018
1 HK O 137/18

Das LG Memmingen hat entschieden, dass einer Makler für Falschangaben auf Immobilienplattformen im Internet haftet. Websites wie Immowelt und ImmoScout sind auch Erfüllungsgehilfen für Einhaltung der Verpflichtungen aus einer strafbewehrten Unterlassungserklärung.

Aus den Entscheidungsgründen:

"1. Das Vertragsstrafeversprechen ist wirksam. Insbesondere liegt in dem Verlangen einer Unterlassungserklärung im Hinblick auf eine Firmenangabe entsprechend der Eintragung im Handelsregister kein missbräuchliches Verhalten. Für die Verkehrskreise, die mit der Werbung des Beklagten auf der streitgegenständlichen Internetplattformen angesprochen werden, ist es von erheblicher Bedeutung für die Geltendmachung ihrer Rechte, ihren Vertragspartner zu kennen und Missverständnisse auszuschließen. Indem sich der Beklagte als „Vertretungsberechtigter“ bzw. als „gesetzlicher Vertreter“ bezeichnet und nicht als Inhaber eines einzelkaufmännisch geführten Betriebes ist unklar, ob der Anbieter ein persönlich haftender Einzelkaufmann oder eine Gesellschaft unbekannter Rechtsform ist. Die Angaben des Beklagten genügen daher nicht den Anforderungen des § 5 Abs. 1 Nr. 1 TMG, was gleichzeitig wettbewerbswidrig ist gemäß § 3 Abs. 1, § 3 a UWG.

2. Ein Verstoß gegen die Unterlassungsverpflichtung liegt vor, weil der Beklagte am 16.05.2017 unverändert als Anbieter auftrat ohne seine Firma so anzugeben, wie sie im Handelsregister eingetragen ist.

3. Der Verstoß gegen die Unterlassungsverpflichtung erfolgte auch schuldhaft. Liegt eine Zuwiderhandlung vor, wird das Verschulden des Schuldners vermutet (Bornkamm in: Köhler/Bornkamm, UWG, 35. Aufl., § 12 Tz. 1.208). Dem Beklagten gelang ein Entlastungsbeweis nicht. Insofern kann offen bleiben, ob dem Beklagten auch ein eigenes Verschulden zur Last liegt, weil ihm jedenfalls das Verschulden der Plattformbetreiber ImmoScout und Immowelt als Erfüllungsgehilfen gemäß § 278 BGB zuzurechnen ist.

a) Ob jemand als Erfüllungsgehilfe eines anderen anzusehen ist, bestimmt sich danach, ob er nach den rein tatsächlichen Vorgängen des gegebenen Falles mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung der diesem obliegende Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird. Die unternehmerische Selbständigkeit der Hilfsperson steht der Annahme, der Dritte sei Erfüllungsgehilfe, nicht entgegen (BGH, GRUR 2017, 823 Tz. 20). Eine Werbeagentur, deren sich ein Vertragsstrafeschuldner für seine Werbung bedient, handelt bei ihrer Tätigkeit auch insoweit als Erfüllungsgehilfe des Schuldners, als es um die Erfüllung der vertraglich übernommenen Unterlassungspflicht geht (BGH, a.a.O.). Dasselbe gilt, wenn der Schuldner bei seiner Werbung ein Verlagsunternehmen und dessen Anzeigenabteilung einschaltet (BGH a.a.O.).

b) Nach diesen Grundsätzen waren die Immobilienplattformen Immowelt und ImmoScout als Erfüllungsgehilfen des Beklagten bei der Erfüllung der Unterlassungspflicht aus dem Vertragsstrafeversprechen vom 30.03.2017 anzusehen. Der Beklagte bediente sich dieser Internetplattformen für seine Werbung vergleichbar mit einer Werbeagentur oder einem Verlagsunternehmen. Anders als bei online-Verzeichnissen, die selbständig von den Anbietern erstellt werden ohne ein Vertragsverhältnis mit den darin verzeichneten Personen, nutzte hier der Beklagte aus eigener Initiative die Internetplattformen ImmoScout und Immowelt für seine Werbung, so dass er sie auch in seinen Pflichtenkreis aus der Unterlassungserklärung einschaltete.

c) Der Plattformbetreiber der Plattform ImmoScout handelte schuldhaft. Auf die Bitte des Beklagten vom 03.04.2017, im Impressum die Kontaktdaten entsprechend der Eintragung im Handelsregister zu ändern, erteilte die zuständige Mitarbeiterin des Plattformbetreibers in ihrer elektronischen Nachricht vom 10.04.2017 die falsche Auskunft, dass dafür ein neuer Vertrag mit eventuell neuen Bedingungen abgeschlossen werden müsse. Bereits darin liegt ein dem Beklagten zurechenbares fahrlässiges Fehlverhalten. Auch nachdem die Mitarbeiterin des Plattformbetreibers im Telefonat am 18.04.2017 einräumte, es sei keine Vertragsänderung nötig, sondern lediglich eine technische Fehlerbehebung, dauerte es einen Monat bis zum 18.05.2017, bis das Impressum entsprechend des Änderungswunsches des Beklagten vom 03.04.2017 geändert war. Gründe für diese unangemessen lange Bearbeitungsdauer sind nicht vorgetragen und sind auch sonst nicht ersichtlich. Darin liegt ein weiteres fahrlässiges Fehlverhalten des Plattformbetreibers.

d) Auch beim Plattformbetreiber Immowelt liegt ein schuldhaftes Fehlverhalten vor. Auch hier wurde nach der Bitte des Beklagten um Änderung des Impressums und der Kontaktdaten entsprechend des Handelsregistereintrages zunächst fehlerhaft angenommen, es sei eine Vertragsänderung erforderlich. Nach mehrfacher Monierung durch den Beklagten räumte die Mitarbeiterin Breitschuh in ihrer elektronischen Nachricht vom 08.05.2017 ein, dass ein Fehler unterlaufen sei und versprach die Zusendung des Vertragsformulares zur Umfirmierung. Auch danach dauerte es aus Gründen, die weder vorgetragen noch ersichtlich sind, bis zum 24.05.2017 als das Änderungsformular beim Beklagten einging. Auch bei diesem Plattformbetreiber besteht das fahrlässige Fehlverhalten erstens in der Verkennung der gebotenen Maßnahmen und zweitens in der ganz erheblichen Verzögerung."

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

LG Berlin
Urteil vom 05.06.2018
16 O 267/17

Das LG Berlin hat entschieden, dass eine wettbewerbswidrige Irreführung vorliegt, wenn ein Immobilienportal mit den Aussagen "Zum Höchstpreis verkaufen" und "bis zu 25.000,00 EUR".

Geklagt hatte die Wettbewerbszentrale.

BGH
Urteil vom 19.01.2018
V ZR 256/16
BGB § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, § 434 Abs. 1 Satz 3, § 444

Der BGH hat entschieden, dass ein Haftungsausschluss für Sachmängel beim Grundstückkauf auch Beschaffenheitsangaben im Maklerexposé, für die der Verkäufer grundsätzlich auch haftet, umfasst.

Leitsätze des BGH:

a) Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben (hier: zu der Trockenheit eines Kellers) in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7).

b) Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12). Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

BGH, Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16 - OLG Oldenburg - LG Oldenburg

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier: