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LG Memmingen: Makler haftet für Falschangaben auf Immobilienplattformen - Immowelt und ImmoScout sind Erfüllungsgehilfen für Einhaltung Unterlassungserklärung

LG Memmingen
Urteil vom 18.07.2018
1 HK O 137/18


Das LG Memmingen hat entschieden, dass einer Makler für Falschangaben auf Immobilienplattformen im Internet haftet. Websites wie Immowelt und ImmoScout sind auch Erfüllungsgehilfen für Einhaltung der Verpflichtungen aus einer strafbewehrten Unterlassungserklärung.

Aus den Entscheidungsgründen:

"1. Das Vertragsstrafeversprechen ist wirksam. Insbesondere liegt in dem Verlangen einer Unterlassungserklärung im Hinblick auf eine Firmenangabe entsprechend der Eintragung im Handelsregister kein missbräuchliches Verhalten. Für die Verkehrskreise, die mit der Werbung des Beklagten auf der streitgegenständlichen Internetplattformen angesprochen werden, ist es von erheblicher Bedeutung für die Geltendmachung ihrer Rechte, ihren Vertragspartner zu kennen und Missverständnisse auszuschließen. Indem sich der Beklagte als „Vertretungsberechtigter“ bzw. als „gesetzlicher Vertreter“ bezeichnet und nicht als Inhaber eines einzelkaufmännisch geführten Betriebes ist unklar, ob der Anbieter ein persönlich haftender Einzelkaufmann oder eine Gesellschaft unbekannter Rechtsform ist. Die Angaben des Beklagten genügen daher nicht den Anforderungen des § 5 Abs. 1 Nr. 1 TMG, was gleichzeitig wettbewerbswidrig ist gemäß § 3 Abs. 1, § 3 a UWG.

2. Ein Verstoß gegen die Unterlassungsverpflichtung liegt vor, weil der Beklagte am 16.05.2017 unverändert als Anbieter auftrat ohne seine Firma so anzugeben, wie sie im Handelsregister eingetragen ist.

3. Der Verstoß gegen die Unterlassungsverpflichtung erfolgte auch schuldhaft. Liegt eine Zuwiderhandlung vor, wird das Verschulden des Schuldners vermutet (Bornkamm in: Köhler/Bornkamm, UWG, 35. Aufl., § 12 Tz. 1.208). Dem Beklagten gelang ein Entlastungsbeweis nicht. Insofern kann offen bleiben, ob dem Beklagten auch ein eigenes Verschulden zur Last liegt, weil ihm jedenfalls das Verschulden der Plattformbetreiber ImmoScout und Immowelt als Erfüllungsgehilfen gemäß § 278 BGB zuzurechnen ist.

a) Ob jemand als Erfüllungsgehilfe eines anderen anzusehen ist, bestimmt sich danach, ob er nach den rein tatsächlichen Vorgängen des gegebenen Falles mit dem Willen des Schuldners bei der Erfüllung der diesem obliegende Verbindlichkeit als seine Hilfsperson tätig wird. Die unternehmerische Selbständigkeit der Hilfsperson steht der Annahme, der Dritte sei Erfüllungsgehilfe, nicht entgegen (BGH, GRUR 2017, 823 Tz. 20). Eine Werbeagentur, deren sich ein Vertragsstrafeschuldner für seine Werbung bedient, handelt bei ihrer Tätigkeit auch insoweit als Erfüllungsgehilfe des Schuldners, als es um die Erfüllung der vertraglich übernommenen Unterlassungspflicht geht (BGH, a.a.O.). Dasselbe gilt, wenn der Schuldner bei seiner Werbung ein Verlagsunternehmen und dessen Anzeigenabteilung einschaltet (BGH a.a.O.).

b) Nach diesen Grundsätzen waren die Immobilienplattformen Immowelt und ImmoScout als Erfüllungsgehilfen des Beklagten bei der Erfüllung der Unterlassungspflicht aus dem Vertragsstrafeversprechen vom 30.03.2017 anzusehen. Der Beklagte bediente sich dieser Internetplattformen für seine Werbung vergleichbar mit einer Werbeagentur oder einem Verlagsunternehmen. Anders als bei online-Verzeichnissen, die selbständig von den Anbietern erstellt werden ohne ein Vertragsverhältnis mit den darin verzeichneten Personen, nutzte hier der Beklagte aus eigener Initiative die Internetplattformen ImmoScout und Immowelt für seine Werbung, so dass er sie auch in seinen Pflichtenkreis aus der Unterlassungserklärung einschaltete.

c) Der Plattformbetreiber der Plattform ImmoScout handelte schuldhaft. Auf die Bitte des Beklagten vom 03.04.2017, im Impressum die Kontaktdaten entsprechend der Eintragung im Handelsregister zu ändern, erteilte die zuständige Mitarbeiterin des Plattformbetreibers in ihrer elektronischen Nachricht vom 10.04.2017 die falsche Auskunft, dass dafür ein neuer Vertrag mit eventuell neuen Bedingungen abgeschlossen werden müsse. Bereits darin liegt ein dem Beklagten zurechenbares fahrlässiges Fehlverhalten. Auch nachdem die Mitarbeiterin des Plattformbetreibers im Telefonat am 18.04.2017 einräumte, es sei keine Vertragsänderung nötig, sondern lediglich eine technische Fehlerbehebung, dauerte es einen Monat bis zum 18.05.2017, bis das Impressum entsprechend des Änderungswunsches des Beklagten vom 03.04.2017 geändert war. Gründe für diese unangemessen lange Bearbeitungsdauer sind nicht vorgetragen und sind auch sonst nicht ersichtlich. Darin liegt ein weiteres fahrlässiges Fehlverhalten des Plattformbetreibers.

d) Auch beim Plattformbetreiber Immowelt liegt ein schuldhaftes Fehlverhalten vor. Auch hier wurde nach der Bitte des Beklagten um Änderung des Impressums und der Kontaktdaten entsprechend des Handelsregistereintrages zunächst fehlerhaft angenommen, es sei eine Vertragsänderung erforderlich. Nach mehrfacher Monierung durch den Beklagten räumte die Mitarbeiterin Breitschuh in ihrer elektronischen Nachricht vom 08.05.2017 ein, dass ein Fehler unterlaufen sei und versprach die Zusendung des Vertragsformulares zur Umfirmierung. Auch danach dauerte es aus Gründen, die weder vorgetragen noch ersichtlich sind, bis zum 24.05.2017 als das Änderungsformular beim Beklagten einging. Auch bei diesem Plattformbetreiber besteht das fahrlässige Fehlverhalten erstens in der Verkennung der gebotenen Maßnahmen und zweitens in der ganz erheblichen Verzögerung."


Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

LG Berlin: Wettbewerbswidrige Werbung eines Immobilienportals mit Zum Höchstpreis verkaufen und bis zu 25.000 EUR mehr

LG Berlin
Urteil vom 05.06.2018
16 O 267/17


Das LG Berlin hat entschieden, dass eine wettbewerbswidrige Irreführung vorliegt, wenn ein Immobilienportal mit den Aussagen "Zum Höchstpreis verkaufen" und "bis zu 25.000,00 EUR".

Geklagt hatte die Wettbewerbszentrale.


BGH: Haftungsausschluss für Sachmängel beim Grundstückkauf umfasst auch Beschaffenheitsangaben in Maklerexposé

BGH
Urteil vom 19.01.2018
V ZR 256/16
BGB § 434 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2, § 434 Abs. 1 Satz 3, § 444


Der BGH hat entschieden, dass ein Haftungsausschluss für Sachmängel beim Grundstückkauf auch Beschaffenheitsangaben im Maklerexposé, für die der Verkäufer grundsätzlich auch haftet, umfasst.

Leitsätze des BGH:

a) Zu den Eigenschaften, die der Käufer eines Grundstücks nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen erwarten darf, zählen auch Angaben (hier: zu der Trockenheit eines Kellers) in einem Exposé, wobei es keinen Unterschied macht, ob es sich um ein von dem Verkäufer selbst erstelltes Exposé oder um ein Maklerexposé handelt (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 7).

b) Ein Haftungsausschluss für Sachmängel umfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen zu erwartenden Eigenschaften eines Grundstücks (Bestätigung von Senat, Urteil vom 22. April 2016 - V ZR 23/15, NJW 2017, 150 Rn. 12). Hierauf kann sich der Verkäufer jedoch nicht berufen, wenn er einen Mangel arglistig verschwiegen hat.

BGH, Urteil vom 19. Januar 2018 - V ZR 256/16 - OLG Oldenburg - LG Oldenburg

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

LG Neurupin: Wettbewerbswidrige Werbung mit "provisionsfrei" durch Internetportal für Vermietungen wenn Auftrag durch Vermieter erfolgt ist und diese Provision zahlen

LG Neuruppin
Urteil vom 14.02.2018
6 O 37/17


Das LG Neuruppin hat entschieden, dass eine wettbewerbswidrige Werbung mit "provisionsfrei" durch ein Internetportal für Vermietungen vorliegt, wenn der Auftrag durch Vermieter erfolgt ist und diese Provision zahlen. Die Bewerbung für Mietinteressenten als provisionsfrei ist - so das Gericht - eine irreführende Werbung mit Selbstverständlichkeiten.

LG Tübingen: Maklervertrag kann widerrufen werden wenn Maklervertrag in der Wohnung des Auftraggebers abgeschlossen wird und in Geschäftsräumen nur Vertragstext übergeben wurde

LG Tübingen
Urteil vom 19.05.2016
7 O 20/16


Das LG Tübingen hat entschieden, dass ein Maklervertrag widerrufen werden kann, wenn der Maklervertrag in der Wohnung des Auftraggebers abgeschlossen wurde und in den Geschäftsräumen des Maklers der Vertragstext übergeben aber nicht unterzeichnet wurde. Das Gericht wies die Klage auf Zahlung des Maklerlohns ab.

Aus den Entscheidungsgründen:

"aa) Die Vorschriften über die Verbraucherverträge in den §§ 312 ff. BGB n.F. sind anwendbar. Die Klägerin ist eine natürliche Person, die mit dem Vertrag private Zwecke verfolgte, somit Verbraucherin im Sinne des § 13 BGB. Die Beklagte ist als Immobilienmaklerin Unternehmerin im Sinne des § 14 BGB. Der Vertrag über die Vermittlung der Wohnung der Klägerin hat eine entgeltliche Leistung der Beklagten zum Gegenstand.

bb) Der Maklervertrag wurde entgegen der Auffassung der Beklagten am 28.07.2015 in der Wohnung der Klägerin geschlossen. Bei dem am 24.07.2015 in den Geschäftsräumen der Beklagten geführten Gespräch kam es zu keinem Vertragsschluss. Ein solcher setzt ein Angebot und eine Annahme voraus. Da es sich bei der Annahme um eine empfangsbedürftige Willenserklärung handelt, ist bei ihrer Auslegung nach §§ 133, 157 BGB entscheidend, wie der Empfänger sie nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte verstehen durfte (st. Rspr., vgl. statt aller BGH NJW 1990, 3206; 2006, 3777). Der Empfänger muss dabei alle ihm erkennbaren Umstände mit einbeziehen (vgl. BGH NJW 2008, 2702; Ellenberger in: Palandt, BGB, 74. Aufl. 2015, § 133 Rn. 9).

Hier legte die Beklagte der Klägerin ein Angebot in Form des Vertragstextes vor. Dieses nahm die Klägerin jedoch nicht an. Unstreitig unterzeichnete die Klägerin den Maklervertrag zunächst nicht, sondern nahm diese am Ende der Besprechung noch einmal mit nach Hause. Damit brachte die Klägerin zum Ausdruck, dass sie über die endgültige Auftragserteilung noch einmal nachdenken wolle. Nur so war dieses Verhalten von der Beklagten auch zu verstehen. Dass die Klägerin dabei gleichzeitig die Annahme des Vertrages in rechtlich verbindlicher Weise erklären wollte, kann nicht angenommen werden. Die Mitnahme der Vertragsunterlagen, ohne diese vorher zu unterzeichnen, führte dazu, dass die Beklagte objektiv nicht mehr davon ausgehen konnte, dass sich die Klägerin bereits zu diesem Zeitpunkt rechtlich binden wollte.

Es kann daher auch dahingestellt bleiben, ob - wie die Beklagte behauptet - die Klägerin am 24.07.2015 bereits die Vollmacht zum Maklervertrag unterzeichnete. Hiergegen spricht, dass die Vollmacht ebenfalls das Datum 28.07.2015 trägt. Warum das Datum der bereits erteilten Vollmacht am 28.07.2015 nochmals - so der Vortrag der Beklagten - „aktualisiert“ worden sein sollte, erschließt sich nicht, kann aber auch offen bleiben, da die Erteilung der Vollmacht vom Grundgeschäft unabhängig ist und einen Rückschluss auf einen sicheren Bindungswillen der Klägerin am 24.07.2015 angesichts der bereits erwähnten sonstigen Umstände nicht zulässt.

cc) Damit handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Maklervertrag um einen außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Vertrag nach § 312b Abs. 1 S. 1 Nr. 1 BGB. Ob die Klägerin - wie die Beklagte behauptet - die Beklagte zum Vertragsschluss in ihre Wohnung bestellt hat, ist nach der neuen Rechtslage unerheblich und kann daher ebenfalls dahingestellt bleiben. Denn anders als § 312 BGB a.F. enthält § 312b BGB n.F. kein Kausalitätserfordernis mehr (Maume in: Bamberger/Roth, Beck'scher Online-Kommentar BGB, 38. Edition, Stand: 01.02.2016, § 312b, Rz. 8). Wegen der von der Verbraucherrechte-Richtlinie 2011/83/EU bezweckten Vollharmonisierung ist das Tatbestandsmerkmal einer den Verbraucher beim Vertragsschluss bestimmenden Überrumpelungsituation entfallen. In Erwägungsgrund 21 der Verbraucherrechte-Richtlinie heißt es, dass es wegen des möglichen psychischen Drucks oder Überraschungsmoments außerhalb von Geschäftsräumen keine Rolle spiele, ob der Verbraucher den Besuch des Unternehmers herbeigeführt hat oder nicht. Folgerichtig stellt die Umsetzungsvorschrift § 312b BGB nunmehr ausschließlich auf den Ort des Vertragsschlusses ab. Nicht relevant sind Ort und Zeitpunkt der Verhandlungen. Anders als nach § 312 Abs. 3 BGB a.F. greift das Widerrufsrecht auch bei vorheriger Bestellung des Unternehmers durch den Verbraucher. Für eine Beibehaltung der bisher im deutschen Recht geltenden Ausnahme war vor dem Hintergrund der Verbraucherrechte-Richtlinie kein Raum mehr (Maume in: Bamberger/Roth, Beck'scher Online-Kommentar BGB, 38. Edition, Stand: 01.02.2016, § 312b, Rz. 12, unter Verweis auf Begr RegE, BT-Drs. 17/12637 S. 49).

Daher ist auch der Umstand, dass wegen der hier gegebenen Bedenkzeit über das Wochenende ein Überraschungseffekt vorliegend eher fernliegend ist, unerheblich. Aus § 312b Abs. 1 Nr. 3 BGB ergibt sich, dass der zeitliche Zusammenhang in Form des Merkmals „unmittelbar zuvor“ nur in der umgekehrten Situation, in der der Vertragsschluss zwar innerhalb von Geschäftsräumen, aber im Anschluss an Gespräche außerhalb dieser stattfindet, wichtig ist. In der vorliegenden Konstellation reicht dem Richtliniengeber aus, dass psychischer Druck oder eine Überraschung des Verbrauchers prinzipiell möglich ist."

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

BGH: Herabsetzung des Mäklerlohns nach § 655 BGB nicht über Wortlaut hinaus auf andere Arten von Maklerverträgen anwendbar

BGH
Urteil vom 12.05.2016
I ZR 5/15
BGB § 464 Abs. 2, § 655

Leitsätze des BGH:


a) Die Bestimmung des § 655 BGB ist nicht über ihren Wortlaut hinaus auf andere Arten von Maklerverträgen anzuwenden.

b) Ist die Zahlung einer unüblich hohen Maklerprovision im Kaufvertrag zwischen dem Verkäufer und dem Käufer vereinbart und ist der Vorkaufsberechtigte im Fall der Ausübung des Vorkaufsrechts deshalb nicht verpflichtet, die Maklerprovision in der vereinbarten Höhe nach § 464 Abs. 2 BGB zu erstatten,
besteht für den Vorkaufsberechtigten auch keine Verpflichtung, eine auf die übliche Höhe reduzierte Maklerprovision zu zahlen.

BGH, Urteil vom 12. Mai 2016 - I ZR 5/15 - Kammergericht - LG Berlin

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

BVerfG: Einführung des Bestellerprinzips bei Maklerprovisionen für Wohnraummietverträge ist verfassungsgemäß

BVerfG
Beschluss vom 29.06.2016
1 BvR 1015/15


Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass die Einfürhrung des Bestellerprinzips bei Maklerprovisionen für Wohnraummietverträge verfassungsgemäß ist

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

Die Pressemitteilung des Bundesverfassungsgerichts:

"Erfolglose Verfassungsbeschwerde gegen die Einführung des „Bestellerprinzips“ bei Maklerprovisionen für Wohnraummietverträge

Die mit dem Mietrechtsnovellierungsgesetz vorgenommene Normierung des Bestellerprinzips für Wohnungsvermittlungen, das Maklern den Erhalt einer Provision von Mietinteressierten weitgehend verstellt, genügt den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Dies hat der Erste Senat des Bundesverfassungsgerichts mit heute veröffentlichtem Beschluss entschieden. Der Gesetzgeber bringt die sich gegenüberstehenden Interessen von Wohnungssuchenden und Wohnungsvermittlern in einen Ausgleich, der Verhältnismäßigkeitsanforderungen gerecht wird. Mit der Verfassungsbeschwerde gegen das Mietrechtsnovellierungsgesetz hatten zwei Immobilienmakler die Bedrohung ihrer wirtschaftlichen Existenz und ein Wohnungsmieter die Verletzung seines Rechts auf Vertragsfreiheit gerügt.

Sachverhalt:
Der Gesetzgeber hat durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom 21. April 2015 das Bestellerprinzip bei der Wohnungsvermittlung eingeführt. Danach darf ein Wohnungsvermittler für die Vermittlung oder den Nachweis der Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume vom Wohnungssuchenden kein Entgelt fordern, sich versprechen lassen oder annehmen, es sei denn, der Wohnungsvermittler holt ausschließlich wegen des Vermittlungsvertrags mit dem Wohnungssuchenden vom Vermieter den Auftrag ein, die Wohnung anzubieten. Auch Vereinbarungen, durch die Wohnungsuchende verpflichtet werden, ein vom Vermieter oder einem Dritten geschuldetes Vermittlungsentgelt zu zahlen, sind unwirksam. Verstöße können mit Bußgeldern bis zu 25.000 Euro gegenüber dem Wohnungsvermittler verfolgt werden.
Hierdurch soll gewährleistet werden, dass diejenige Partei, in deren wirtschaftlichem Interesse der Wohnungsvermittler vorwiegend tätig wird, auch dessen Vertragspartner im rechtlichen Sinne wird und bleibt.
Die Beschwerdeführer zu 1) und 2) sind Immobilienmakler und rügen mit ihrer Verfassungsbeschwerde im Wesentlichen eine Verletzung ihrer Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG). Der Beschwerdeführer zu 3) ist Wohnungsmieter und rügt im Wesentlichen die Verletzung seiner durch Art. 2 Abs. 1 GG geschützten Vertragsfreiheit.
Wesentliche Erwägungen des Senats:
Die Verfassungsbeschwerde des Beschwerdeführers zu 3) ist unzulässig. Die Verfassungsbeschwerde der Beschwerdeführer zu 1) und 2) ist zulässig, jedoch nicht begründet.
1. Die Beschwerdeführer zu 1) und 2) können ihre Verfassungsbeschwerde unmittelbar gegen die gesetzlichen Bestimmungen richten, weil sie als Immobilienmakler durch die Neuregelung unmittelbar betroffen sind. Ohne dass hierfür noch ein besonderer Vollziehungsakt erforderlich ist, können sie nicht mehr in der bisher üblichen, nach Form und Inhalt freien vertraglichen Gestaltung ein Vermittlungsentgelt von Wohnungssuchenden verlangen.
2. Die angegriffenen Regelungen beschränken zwar die Berufsfreiheit (Art. 12 Abs. 1 GG) der Beschwerdeführer zu 1) und 2); dies ist aber verfassungsrechtlich gerechtfertigt.
a) Der Gesetzgeber darf die durch Art. 12 Abs. 1 GG geschützte Freiheit, ein Entgelt für berufliche Leistungen einzelvertraglich zu vereinbaren, durch zwingendes Gesetzesrecht begrenzen, um sozialen oder wirtschaftlichen Ungleichgewichten entgegenzuwirken. Wie auch bei sonstigen privatrechtlichen Regelungen, die der freien Vertragsgestaltung Grenzen setzen, geht es um den Ausgleich widerstreitender Interessen, bei dem die Freiheit der einen mit der Freiheit der anderen in Einklang zu bringen ist. Für die Herstellung eines solchen Ausgleichs verfügt der Gesetzgeber über einen weiten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraum. Eine Grundrechtsverletzung kann in einer solchen Lage nur festgestellt werden, wenn eine Grundrechtsposition den Interessen des anderen Vertragspartners in einer Weise untergeordnet wird, dass in Anbetracht der Bedeutung und Tragweite des betroffenen Grundrechts von einem angemessenen Ausgleich nicht mehr gesprochen werden kann.
b) Daran gemessen genügt die Normierung des Bestellerprinzips den verfassungsrechtlichen Anforderungen. Sie bringt die sich gegenüberstehenden Interessen in einen Ausgleich, der Verhältnismäßigkeitsanforderungen gerecht wird, insbesondere der dem Gesetzgeber zustehenden sozialstaatlichen Gestaltungsbefugnis entspricht. Er hat nachvollziehbar festgestellt, dass auf dem Mietwohnungsmarkt zu Lasten der Wohnungssuchenden soziale und wirtschaftliche Ungleichgewichte bestehen und eine Regelung getroffen, die einen angemessenen Ausgleich schaffen soll. Dieser Ausgleich ist durch das legitime Ziel des Verbraucherschutzes sozialstaatlich gerechtfertigt, um zu verhindern, dass die Wohnungssuchenden Kosten tragen müssen, die vorrangig im Interesse des Vermieters entstanden sind.
Ob aufgrund der gesetzlichen Regelung Provisionsansprüche gegen Wohnungssuchende auch in den - vom Bundesrat im Gesetzgebungsverfahren problematisierten - Fällen der Mehrfachbeauftragung und der Vorbefassung des Maklers ausgeschlossen sind, bleibt grundsätzlich einer Klärung durch die fachgerichtliche Rechtsprechung überlassen. Selbst bei weiter Auslegung im Sinne eines umfassenden Ausschließlichkeitsprinzips, das mit einer am tiefsten greifende Beeinträchtigung der Berufsfreiheit verbunden ist, lässt sich ein Verfassungsverstoß nicht feststellen; deswegen ist jedenfalls eine restriktive verfassungskonforme Auslegung nicht geboten.
Die angegriffenen Regelungen führen zu einem angemessenen Ausgleich widerstreitender Interessen. Die Wohnungsvermittler werden nicht zu einer grundlegenden Veränderung ihrer geschäftlichen Aktivitäten und Angebote in der Weise gezwungen, dass sie die berufliche Tätigkeit, die bisher ihre Lebensgrundlage bildete, völlig aufgeben und sich eine ganz neue berufliche Existenz aufbauen müssten. Da provisionspflichtige Aufträge zur Wohnungsvermittlung weiterhin möglich sind, können Makler auf diesem Geschäftsfeld tätig bleiben.
Den grundrechtlich geschützten Interessen der Beschwerdeführer zu 1) und 2) an der freien Berufsausübung stehen die gleichfalls berechtigten Interessen der Wohnungssuchenden gegenüber. Durch die gesetzliche Regelung des Bestellerprinzips sollen für sie Hindernisse bei einer Anmietung von Wohnräumen beseitigt werden. Ziel ist es, eine Überforderung - insbesondere wirtschaftlich schwächerer - Wohnungssuchender zu vermeiden. Dies und der Schutz vor Nachteilen aufgrund der Nachfragesituation auf dem Wohnungsmarkt rechtfertigen es zudem, auf Seiten der Wohnungssuchenden das Sozialstaatsprinzip (Art. 20 Abs. 1, Art. 28 Abs. 1 GG) in die Abwägung einzubeziehen.
Unter Berücksichtigung des weiten Beurteilungs- und Gestaltungsspielraums, über den der Gesetzgeber hier verfügt, wird das Ziel eines angemessenen Ausgleichs nicht verfehlt. Der Gesetzgeber trägt einem Ungleichgewicht Rechnung, das durch ein gegenüber dem Bedarf knappes Angebot an Mietwohnungen entsteht. Hierzu hat er mit der Belastung der Wohnungssuchenden durch Maklercourtage einen nicht unwesentlichen Kostenfaktor aufgegriffen und eine Regelung geschaffen, die diese Kosten den Vermietern als denjenigen zuweist, in deren Interesse die Aufwendungen typischerweise entstehen. Seine Entscheidung, hierfür als Mittel eine Einschränkung der vertraglichen Möglichkeiten und damit der Berufsfreiheit der Wohnungsvermittler zu wählen, bewegt sich innerhalb des weiten Gestaltungsspielraums des Gesetzgebers. Dass der Ausgleich zwangsläufig mit Einnahmeeinbußen der Wohnungsvermittler einhergeht, steht insgesamt der Angemessenheit der gewählten Lösung nicht entgegen; denn diese Belastung ist dadurch gerechtfertigt, dass Wohnungsvermittler - weil sie im Interesse der Vermieter beauftragt werden - mit Provisionsforderungen an diese verwiesen werden dürfen.

3. Für eine Verletzung anderer Grundrechte durch die Einführung des Bestellerprinzips ist nichts ersichtlich. Insbesondere haben die Beschwerdeführer zu 1) und 2) keine eigentumsfähige Position geltend gemacht, die dem Schutz des Art. 14 GG unterfallen könnte.

4. Auch das gleichzeitig eingeführte Textformerfordernis für Wohnungsvermittlungsverträge (§ 2 Abs. 1 Satz 2 WoVermRG) verletzt die Beschwerdeführer zu 1) und 2) nicht in ihrer Berufsfreiheit. Das Textformerfordernis dient dem legitimen Zweck, die Beteiligten zuverlässig über den Inhalt und die rechtlichen Folgen ihrer Erklärungen zu informieren und hiermit Rechtssicherheit und Rechtsklarheit zu fördern. Zur Erreichung dieses Zwecks ist die Textform nicht nur geeignet und erforderlich, sondern auch angemessen. Die textliche Dokumentation verdeutlicht die Tatsache einer vertraglichen Verpflichtung und kann zugleich Beweisschwierigkeiten hinsichtlich des Zustandekommens wie hinsichtlich der Person des Verpflichteten entgegenwirken.



LG Stuttgart: Makler darf keine Besichtigungsgebühr von Suchenden verlangen - Verstoß gegen Bestellerprinzip

LG Stuttgart,
Urteil vom 15.06.2016
38 O 10/16 KfH


Das LG Stuttgart hat entschieden, dass ein Makler keine Besichtigungsgebühr von Suchenden verlangen darf. Es liegt ein Verstoß gegen das Bestellerprinzip vor, da dieses durch die Erhebung einer Gebühr für die Besichtigung teilweise umgangen wird.

LG Berlin: Wettbewerbswidrige Irreführung wenn sich Immobilienmakler in Anzeige tarnt und nicht als Makler zu erkennen ist

LG Berlin
Beschluss vom 25.01.2016
16 O 38/16


Das LG Berlin hat wenig überraschend entschieden, dass eine wettbewerbswidrige Irreführung vorliegt, wenn sich ein Immobilienmakler in einer Anzeige tarnt und nicht als Makler zu erkennen ist.

BGH: Internationale Zuständigkeit deutscher Gerichte nach Brüssel-I-VO für Klage auf Zahlung von Maklerlohn in Verbrauchersache

BGH
Urteil vom 15.01.2015
I ZR 88/14
Brüssel-I-VO Art. 5 Nr. 1, Art. 15 Abs. 1 Buchst. c, Art. 16 Abs. 2; ZPO § 138 Abs. 2

Leitsätze des BGH:


a) Für eine Klage auf Zahlung von Maklerlohn ist eine internationale Zuständigkeit deutscher Gerichte gemäß Art. 5 Nr. 1 Brüssel-I-VO unter dem Gesichtspunkt des Erfüllungsortes gegeben, wenn der Makler seine Leistungen in Deutschland erbracht hat.

b) Beruft sich der Kunde des Maklers darauf, der Maklervertrag stelle eine Verbrauchersache im Sinne von Art. 15 Abs. 1 Buchst. c Brüssel-I-VO dar, so dass eine ausschließliche Zuständigkeit der Gerichte seines Wohnsitzlandes nach Art. 16 Abs. 2 Brüssel-I-VO in Betracht kommt, ist er dafür darlegungs und beweispflichtig, dass der Makler bei Abschluss des Maklervertrags seine Tätigkeit auf Verbraucher in seinem Wohnsitzland ausgerichtet hat.

c) Hat der Verbraucher zuständigkeitsleugnende Tatsachen zum Zeitpunkt der Einleitung des Klageverfahrens im Einzelnen dargelegt und bewiesen und hatte er bei Abschluss des Vertrags mit dem Makler keinen Anlass, Beweise hierfür zu sichern, obliegt es dem Makler, diesen Vortrag mit detailliertem Vorbringen zu bestreiten, wenn er sich auf in seiner Sphäre liegende zuständigkeitsbegründende Vorgänge beruft.

BGH, Urteil vom 15. Januar 2015 - I ZR 88/14 - OLG Düsseldorf - LG Kleve

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

BVerfG: Keine einstweilige Anordnung gegen Einführung des Bestellerprinzips bei Maklerprovisionen durch Mietrechtsnovellierungsgesetz

BVerfG
Beschluss vom 13.05.2015
1 BvQ 9/15


Das Bundesverfassungsgericht hat einen Antrag mehrerer Immobilienmakler auf Erlass einer einstweiligen Anordnung gegen die Einführung des Bestellerprinzips bei Maklerprovisionen durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz abgelehnt. Die Antragsteller konnten nicht hinreichend substantiiert darlegen, dass durch das Bestellerprinzip der Berufsstand der Wohnungsvermittler in seiner Existenz gefährdet ist. Davon ist auch nicht auszugehen.

Aus den Entscheidungsgründen:

"Auf dieser Grundlage, die von den Antragstellern zu 1) und 2) nicht mit belastbaren weiteren Angaben ergänzt worden ist, ist die für den ganzen Berufsstand der Wohnungsvermittler geltend gemachte Existenzbedrohung nicht hinreichend substantiiert dargelegt.

Nach den Daten des Statistischen Bundesamtes gab es im Jahr 2012 in Deutschland 37.900 Unternehmen (einschließlich inhabergeführter Unternehmen), die ihren wirtschaftlichen Schwerpunkt in der Vermittlung und Verwaltung von Grundstücken, Gebäuden und Wohnungen für Dritte haben. Diese Unternehmen setzten im Jahr 2012 rund 17,1 Milliarden Euro um. Für jedes Unternehmen wurden durchschnittlich 451.000 € erwirtschaftet (Statistisches Bundesamt, Fachserie 9 Reihe 4.3, Strukturerhebung im Dienstleistungsbereich Grundstücks- und Wohnungswesen 2012, 2014, S. 3, 5). Daraus ergibt sich auf der Basis der in der Gesetzesbegründung genannten Zahlen eine durchschnittliche Belastung dieser Unternehmen in Höhe von circa 8.200 € durch das Inkrafttreten des Mietrechtsnovellierungsgesetzes. Von einer Existenzbedrohung des gesamten Berufsstandes der Wohnungsvermittler lässt sich hiernach nicht ausgehen."

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:



BGH: Versicherung muss Versicherungsnehmer bei arglistiger Falschangabe durch Versicherungsnehmer oder Makler nicht über Anzeigepflichtverletzung belehren

BGH
Urteil vom 12.03.2014
IV ZR 306/13


Die Pressemitteilung des BGH:

"Keine Belehrungspflicht des Versicherers bei Arglist des Versicherungsnehmers"

Der für das Versicherungsvertragsrecht zuständige IV. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat entschieden, dass der Versicherer, selbst wenn er über die möglichen Folgen von Falschangaben nicht ausreichend belehrt hat, zum Rücktritt vom Versicherungsvertrag berechtigt ist, wenn der Versicherungsnehmer oder der für ihn handelnde Makler arglistig falsche Angaben im Antrag gemacht hat.

Der Kläger, der zuvor mit einem Versicherungsvermittler einen Maklervertrag geschlossen hatte, stellte im Jahr 2010 bei dem beklagten Versicherer einen Antrag auf Abschluss einer Kranken- und Pflegeversicherung. Dort waren die Fragen nach Krankheiten und Beschwerden unvollständig und die nach psychotherapeutischen Behandlungen nicht beantwortet. In der Folge erhielt die Beklagte ein weiteres Antragsformular, in dem diese Fragen mit "nein" beantwortet wurden. Die Beklagte stellte hierauf einen Versicherungsschein aus. Mit Schreiben vom 22. September 2011 erklärte sie den Rücktritt vom Vertrag, weil der Kläger ihr verschiedene erhebliche Erkrankungen verschwiegen hatte. Später erklärte sie noch die Anfechtung ihrer Vertragserklärung wegen arglistiger Täuschung. Die auf Feststellung gerichtete Klage, dass der Vertrag weder durch Rücktritt noch durch Anfechtung beendet ist, hatte in den Vorinstanzen keinen Erfolg. Nach Auffassung des Berufungsgerichts ist die Beklagte wirksam vom Vertrag zurückgetreten.

Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass der Versicherer zum Rücktritt vom Vertrag berechtigt ist. Der arglistig handelnde Versicherungsnehmer kann sich nicht mit Erfolg auf eine Verletzung der Pflicht des Versicherers, ihn über die Folgen einer Anzeigepflichtverletzung zu belehren, berufen. Der Versicherer kann im Falle einer arglistigen Täuschung durch den Versicherungsnehmer mithin auch dann vom Vertrag zurücktreten, wenn er den Versicherungsnehmer im Antragsformular entgegen den Anforderungen des § 19 Absatz 5 Versicherungsvertragsgesetz nicht oder nicht ausreichend belehrt hat. Entscheidend hierfür ist, dass die Belehrungspflichten zum Schutz des Versicherungsnehmers angeordnet sind, der arglistig handelnde Versicherungsnehmer aber nicht gleichermaßen schutzwürdig ist. Der Versicherungsnehmer kann sich ferner auch nicht darauf berufen, er habe gegenüber dem von ihm eingeschalteten Versicherungsmakler wahrheitsgemäße Angaben gemacht. Vielmehr muss er sich nach der gefestigten Rechtsprechung des Senats grundsätzlich das arglistige Verhalten des Maklers zurechnen lassen. Einer der Ausnahmefälle, in denen eine derartige Zurechnung nicht in Betracht kommt, lag im Streitfall nach den für das Revisionsverfahren bindenden Feststellungen des Berufungsgerichts nicht vor.