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KG Berlin: Wegfall der Geschäftsgrundlage - Gewerblicher Mieter kann bei angeordneter Geschäftsschließung aufgrund Corona-Lockdowns Herabsetzung der Miete auf Hälfte verlangen

KG Berlin
Urteil vom 01.04.2021
8 U 1099/20


Das KG Berlin hat entschieden, dass ein gewerblicher Mieter bei angeordneter Geschäftsschließung aufgrund des Corona-Lockdowns wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage die Herabsetzung der Miete auf die Hälfte verlangen kann.

Die Pressemitteilung des Kammergerichts

Kammergericht: Berufungsentscheidung im Rechtsstreit über die Zahlung von Gewerbemiete bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung wegen der Corona-Pandemie

Der 8. Zivilsenat des Kammergerichts hat aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 11. März 2021 mit Urteil vom 01. April 2021 als Berufungsinstanz entschieden, dass bei einer staatlich angeordneten Geschäftsschließung wegen der Corona-Pandemie die Gewerbemiete wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage auf die Hälfte herabzusetzen sein könne, ohne dass eine Existenzbedrohung des Mieters im Einzelfall festgestellt werden müsse.

Der Beklagte begehrt in diesem Verfahren als Eigentümer einer als Spielhalle vermieteten Gewerbeeinheit im Wege einer Widerklage die Zahlung der restlichen Gewerbemiete für die Monate April und Mai 2020. Die Zivilkammer 34 des Landgerichts Berlin hatte in dem erstinstanzlichen Urteil vom 14. August 2020 – Aktenzeichen: 34 O 107/20 – diese Widerklage abgewiesen. Auf die dagegen von dem Beklagten eingelegte Berufung hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts mit dem Urteil vom 01. April 2021 entschieden, dass die Klägerin sich wegen der Schließungsanordnung des Landes Berlin auf die Störung der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB berufen könne, sodass der vertraglich vereinbarte Mietzins um 50% zu reduzieren sei.

Zwar sei – so der 8. Zivilsenat – der Mietzahlungsanspruch für die Monate April und Mai 2020 nicht aufgrund des Gesetzes zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vom 27. März 2020 zu verneinen, da dieses ohnehin nur bis zum 30. Juni 2020 geregelte Leistungsverweigerungsrecht nicht für Miet- und Pachtverträge gelte. Die Miete sei aber wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 BGB anzupassen und – für den hier vorliegenden Fall der vollständigen Schließung des Geschäftsbetriebes der Mieterin – um 50% zu reduzieren.

Der 8. Zivilsenat hat diese Entscheidung damit begründet, dass zur Geschäftsgrundlage der Parteien als Vermieter und Mieterin von Geschäftsräumen auch die Vorstellung gehöre, dass es nicht zu einer Pandemie mit weitgehender Stilllegung des öffentlichen Lebens infolge pandemiebedingter Nutzungsuntersagungen und –beeinträchtigungen kommen werde, so dass das Auftreten einer Pandemie mit den entsprechenden weitreichenden staatlichen Eingriffen in das wirtschaftliche und soziale Leben eine schwerwiegende Änderung der für die Vertragslaufzeit vorgestellten Umstände bedeute und damit das tatsächliche Element der Störung der Geschäftsgrundlage verwirkliche. Die Klägerin habe im vorliegenden Fall die Räume, die sie vor Beginn der Covid-Pandemie angemietet habe, durch hierzu ergangene staatliche Vorschriften oder Anordnungen über die Schließung überhaupt nicht in der vertraglich vorgesehenen Weise für ihr Gewerbe nutzen können. Es liege daher nahe, dass die Vertragsparteien, wenn sie diese Veränderung vorhergesehen hätten, den Mietvertrag mit einem anderen Inhalt geschlossen hätten. Dabei sei zu vermuten, dass eine Mietabsenkung für den Zeitraum einer zweimonatigen Zwangsschließung der Spielhalle vereinbart worden wäre, wenn die Parteien die Beschränkungen im Zuge der Covid-Pandemie vorhergesehen hätten.

Es gehe – so der 8. Zivilsenat des Kammergerichts – im vorliegenden Fall nicht um ein „normales“ Risiko der Gebrauchstauglichkeit bzw. Verwendung des Mietobjekts, sondern um weitgehende staatliche Eingriffe in das soziale und wirtschaftliche Leben aufgrund einer Pandemie, die als Systemkrise eine Störung der Geschäftsgrundlage sei. Das mit der Störung der Geschäftsgrundlage verbundene Risiko könne daher regelmäßig keiner Vertragspartei allein zugewiesen werden. Der aufgrund der Pandemie staatlich angeordnete Shutdown stelle einen derart tiefgreifenden, unvorhersehbaren, außerhalb der Verantwortungssphäre beider Vertragsparteien liegenden und potentiell existenzgefährdenden Eingriff in die im Vertrag vorausgesetzte Nutzungsmöglichkeit dar, dass – unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls – die Nachteile solidarisch von beiden Vertragsparteien zu tragen seien und die Miete daher bei vollständiger Betriebsuntersagung zur Hälfte zu reduzieren sei. Dabei müsse eine konkrete Existenzbedrohung für den Mieter anhand seiner betriebswirtschaftlichen Daten nicht positiv festgestellt werden, sondern die „unter Umständen existenziell bedeutsamen Folgen“ im Sinne der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes seien auch dann zu vermuten, wenn eine angeordnete Schließung einen Monat oder länger andauere.

Dieses Urteil ist noch nicht rechtskräftig; soweit die Widerklage auf Zahlung der rückständigen Miete in Höhe von 50% abgewiesen wurde, kann dagegen Revision beim Bundesgerichtshof innerhalb von einem Monat ab förmlicher Zustellung des Urteils eingelegt werden.

Kammergericht: Urteil vom 01. April 2021, Aktenzeichen: 8 U 1099/20
Landgericht Berlin: Urteil vom 14. August 2020, Aktenzeichen: 34 O 107/20


OVG Münster: Zahlreiche Vorgaben für den Einzelhandel in der Coronaschutzverordnung NRW verstoßen gegen Gleichheitsgrundsatz und werden vorläufig außer Vollzug gesetzt

OVG Münster
Beschluss vom 19.03.2021
13 B 252/21.NE


Das OVG Münster hat entschieden, dass zahlreiche Vorgaben für den Einzelhandel in der Coronaschutzverordnung NRW gegen den Gleichheitsgrundsatz verstoßen und vorläufig außer Vollzug gesetzt werden.

Die Pressemitteilung des Gerichts:
Beschränkungen im Einzelhandel in NRW vorläufig außer Vollzug gesetzt

Das Oberverwaltungsgericht hat mit - heute bekannt gegebenem - Beschluss vom 19. März 2021 auf den Eilantrag eines Media-Marktes die Vorschriften der Coronaschutzverordnung zur Beschränkung des Einzelhandels vorläufig außer Vollzug gesetzt, weil sie mit dem Gleichbehandlungsgrundsatz nicht vereinbar sind.

Auf der Grundlage der aktuellen nordrhein-westfälischen Coronaschutzverordnung können seit dem 8. März 2021 wieder alle Einzelhändler öffnen. Für die schon bislang von einer Schließung ausgenommenen Geschäfte (etwa Lebensmittelhandel) bleibt es bei der bisherigen Regelung, die eine Kundenbegrenzung auf eine Person pro 10 qm Verkaufsfläche bzw. pro 20 qm für die 800 qm übersteigende Gesamtver­kaufsfläche vorsieht. Im übrigen Einzelhandel ist der Zutritt grundsätzlich nur für einen Kunden pro 40 qm Verkaufsfläche und auch nur nach vorheriger Terminvergabe zulässig. Ausgenommen sind hiervon allerdings die zuvor ebenfalls geschlossenen Buchhandlungen und Schreibwarengeschäfte. Gleiches gilt für Blumengeschäfte und Gartenmärkte, die bislang nur verderbliche Schnitt- und Topfblumen sowie Gemüsepflanzen und Saatgut verkaufen durften. Für sie gelten ebenfalls die günstigeren Öffnungsmodalitäten. Diese Regelungen hat das Oberverwaltungsgericht nun insge­samt vorläufig außer Vollzug gesetzt.

Zur Begründung hat der 13. Senat ausgeführt: Die Beschränkungen verstießen in ihrer derzeitigen Ausgestaltung gegen den verfassungsrechtlichen Gleichbehandlungsgrundsatz. Bei der Pandemiebekämpfung bestehe zwar ein Gestaltungsspielraum des Verordnungsgebers, der sich in einer komplexen Entscheidungssituation befinde und nur mit Prognosen zu den Auswirkungen von Beschränkungen und Lockerungen arbeiten könne. Es sei auch zulässig, schrittweise zu lockern, wobei es zwangsläufig zu Ungleichbehandlungen verschiedener Bereiche komme. Der Ver­ordnungsgeber habe es deshalb grundsätzlich für Geschäfte wie den Lebensmitteleinzelhandel bei den bisherigen Regelungen belassen dürfen, während für andere Betriebe vorläufig nur eine reduzierte Kundenzahl zugelassen werde und eine vorherige Terminbuchung erforderlich sei. Die schrittweise und kontrollierte Öffnung weiterer Bereiche des Handels müsse aus Gründen der Gleichbehandlung nicht zwingend mit einer Verschärfung der Öffnungsbedingungen für die bereits bislang von der Schließung ausgenommenen Geschäfte einhergehen. Der Verordnungsgeber über­schreite aber seinen Spielraum, wo ein einleuchtender Grund für eine weitere Differenzierung fehle. Dies sei der Fall, soweit nunmehr auch Buchhandlungen, Schreibwarenläden und Gartenmärkte mit ihrem gesamten Sortiment unter vereinfachten Bedingungen (größere Kundenzahl, ohne Terminbuchung) betrieben werden dürften. Es erschließe sich nicht und werde durch den Verordnungsgeber auch nicht begründet, warum dessen Annahme, diese Betriebe deckten ebenfalls eine Art Grundbe­darf, für sich genommen andere Öffnungsmodalitäten rechtfertigen sollte als beim übrigen Einzelhandel. Da nach der nunmehr geltenden Rechtslage sämtliche Geschäfte öffnen dürften, könne das Kriterium, ob ein Warensortiment Grundbedarf sei, eine Besserstellung nicht mehr ohne Weiteres begründen. Erforderlich wäre vielmehr, dass der angenommene Grundbedarf gerade die Differenzierung in den Öffnungsmodalitäten nahelege.

Wegen des untrennbaren Zusammenhangs der Regelungen zum Handel hat das Gericht diese insgesamt vorläufig außer Vollzug gesetzt. Das bedeutet, dass ab so­fort im gesamten Einzelhandel in Nordrhein-Westfalen keine Kundenbegrenzung pro Quadratmeter mehr gilt und das Erfordernis der Terminbuchung entfällt. Der Senat hat allerdings darauf hingewiesen, dass es dem Land unbenommen ist, auch kurzfristig eine Neuregelung zu treffen, die keine unzulässigen Differenzierungen enthält. Die durch den Media-Markt geltend gemachten grundlegenden Bedenken an der Verhältnismäßigkeit der Beschränkungen für den Einzelhandel teilte der Senat nicht. Insbesondere sei die Beschränkung der Grundrechte der Einzelhändler angesichts der gravierenden Folgen, die ein erneuter unkontrollierter Anstieg der Neuansteckungen für Leben und Gesundheit einer Vielzahl von Menschen hätte, voraussichtlich gerechtfertigt.

Der Beschluss ist unanfechtbar.

Aktenzeichen: 13 B 252/21.NE

Weitere Informationen

Der Antrag richtete sich gegen § 11 Absatz 3 Coronaschutzverordnung. Wegen des untrennbaren Zusammenhangs der in den einzelnen Absätzen der Vorschrift ge­troffenen Regelungen hat das Gericht § 11 Absatz 1 bis 5 Coronaschutzverordnung vorläufig außer Vollzug gesetzt. Die Vorschrift lautet:

§ 11 Handel, Messen und Märkte

(1) Beim Betrieb von

1. Einrichtungen des Einzelhandels für Lebensmittel, Direktvermarktungen von Lebensmitteln, Abhol- und Lieferdiensten sowie Getränkemärkten und Kiosken,

2. Wochenmärkten für Verkaufsstände mit dem Schwerpunkt Lebensmittel und Güter des täglichen Bedarfs,

3. Apotheken, Reformhäusern, Sanitätshäusern, Babyfachmärkten und Drogerien,

4. Tankstellen, Banken und Sparkassen sowie Poststellen und Schreibwarengeschäften,

5. Buchhandlungen und Zeitungsverkaufsstellen,

6. Futtermittelmärkten und Tierbedarfsmärkten,

7. Blumengeschäften und Gartenmärkten,

8. Einrichtungen des Großhandels für Großhandelskunden und, beschränkt auf den Verkauf von Lebensmitteln, auch für Endkunden sowie

9. bei der Abgabe von Lebensmitteln durch soziale Einrichtungen (z.B. die sog. Tafeln)


darf die Anzahl von gleichzeitig anwesenden Kundinnen und Kunden jeweils eine Kundin beziehungsweise einen Kunden pro angefangene zehn Quadratmeter der Verkaufsfläche im Sinne des Einzelhandelserlasses NRW nicht übersteigen; in Handelseinrichtungen mit einer Gesamtverkaufsfläche von mehr als 800 Quadratmetern darf diese Anzahl 80 Kundinnen beziehungsweise Kunden zuzüglich jeweils eine Kundin beziehungsweise einen Kunden pro angefangene 20 Quadratmeter der über 800 Quadratmeter hinausgehenden Verkaufsfläche nicht übersteigen. In Einrichtungen des Einzelhandels für Lebensmittel und auf Wochenmärkten darf das Sortiment solcher Waren, die nicht Lebensmittel und Güter des täglichen Bedarfs sind, nicht gegenüber dem bisherigen Umfang ausgeweitet werden.

(2) Der Betrieb von Baumärkten sowie Baustoffhandelsgeschäften ist zur Versorgung von Gewerbetreibenden mit Gewerbeschein, Handwerkern mit Handwerkerausweis sowie Land- und Forstwirten mit den jeweils betriebsnotwendigen Waren in entsprechender Anwendung von Absatz 1 zulässig. Anderen Personen darf der Zutritt nur gestattet werden,1. zu einem räumlich abgetrennten Bereich mit eigenem Eingang und eigenem Kassenbereich mit dem typischen Sortiment eines Gartenmarkts in entsprechender Anwendung von Absatz 1 Satz 1 Nummer 7,2. zur gesamten Verkaufsfläche des Baumarkts oder Baustoffhandelsgeschäfts in entsprechender Anwendung von Absatz 3, wobei sich in diesem Fall die zulässige Kundenzahl insgesamt, also einschließlich der in Satz 1 genannten Kundengruppen, nach Absatz 3 Satz 1 bestimmt.

(3) Beim Betrieb von nicht in Absatz 1 und Absatz 2 genannten Verkaufsstellen des Einzelhandels sowie von Einrichtungen zum Vertrieb von Reiseleistungen darf die Anzahl von gleichzeitig anwesenden Kundinnen und Kunden jeweils eine Kundin beziehungsweise einen Kunden pro angefangene vierzig Quadratmeter der Verkaufsfläche im Sinne des Einzelhandelserlasses NRW nicht übersteigen. Zutritt dürfen Kundinnen und Kunden nur nach vorheri­ger Terminbuchung für einen fest begrenzten Zeitraum und bei sichergestellter einfacher Rückverfolgbarkeit nach § 4a Absatz 1 erhalten.

(4) Für Verkaufsstellen mit gemischtem Sortiment, das auch Waren umfasst, die dem regelmäßigen Sortiment einer der in Absatz 1 Satz 1 genannten Verkaufsstellen entsprechen, gilt: bilden diese Waren den Schwerpunkt des Sortiments, richtet sich der Betrieb der Verkaufsstelle insgesamt nach Absatz 1, anderenfalls ist entweder der Verkauf auf diese Waren zu beschränken und dabei Absatz 1 zu beachten oder insgesamt nach Absatz 3 zu verfahren.

(5) Innerhalb von Einkaufszentren, Einkaufspassagen und ähnlichen Einrichtungen ist für jede räumlich abgetrennte Verkaufsstelle die entsprechende Höchstkundenzahl gemäß Absatz 1 oder Absatz 3 maßgeblich. Zudem muss die für die Gesamtanlage verantwortliche Person sicherstellen, dass nicht mehr Kundinnen und Kunden Zutritt zur Gesamtanlage erhalten als in Summe für die Verkaufsgeschäfte nach den jeweils zulässigen Personenzahlen zulässig sind. Zusätzlich kann bezogen auf die Allgemeinfläche 1 Person je 20 Quadratmeter Allgemeinfläche in die zulässige Gesamtpersonenzahl für die Gesamtanlage eingerechnet werden. Durch ein abgestimmtes Einlassmanagement ist sicherzustellen, dass im Innenbereich Warteschlangen möglichst vermieden werden. Befindet sich in einer Verkaufsstelle ein oder mehrere weitere Geschäfte ohne räumliche Abtrennung (zum Beispiel eine Bäckerei im räumlich nicht abgetrennten Eingangsbereich eines Lebensmittelgeschäftes), so ist die für die Gesamtfläche zulässige Kundenzahl nach den für die Hauptverkaufsstelle maßgeblichen Vorschriften zu berechnen.



OLG Frankfurt: Coronabedingte Einschränkungen der Gewerberaumnutzung kein Mietmangel und deshalb keine Minderung - Wegfall der Geschäftsgrundlage im Urkundenprozess nicht zu prüfen

OLG Frankfurt
Urteil vom 19.03.2021
2 U 143/20


Das OLG Frankfurt hat entschieden, dass coronabedingte Einschränkungen der Gewerberaumnutzung kein Mietmangel darstellen und deshalb nicht zur Minderung der Miete berechtigen. Eine Anpassung der Miete wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage konnte im Urkundenprozess nicht geprüft werden werden.

Die Pressemitteilung des Gerichts:

Coronabedingte Einschränkungen für Gewerberaumnutzung sind kein Mietmangel

Die beschränkten Nutzungsmöglichkeiten von Gewerberäumen während des ersten Lockdowns stellen keinen zur Minderung der Miete berechtigenden Mangel der Mietsache dar. Ein Anspruch auf Anpassung der Miethöhe über die Grundsätze des Wegfalls der Geschäftsgrundlage ist möglich, aber im Urkundenprozess mit den dort zulässigen Beweismitteln nicht beweisbar. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) hat deshalb mit heute verkündeter Entscheidung die gerichtliche Verurteilung zur vollen Mietzahlung bestätigt.

Die Klägerin begehrt rückständige Gewerberaummiete für ein Geschäft in Bad Homburg für die Monate April, Mai und Juni 2020 während der Zeit des ersten Lockdowns.
Aufgrund der Vierten Verordnung zur Bekämpfung des Corona-Virus war der beklagten Mieterin die Nutzung der Räume vom 18.3. bis 19.4.2020 unmöglich und in der Zeit vom 20.4.2020 an nur sehr eingeschränkt möglich. Die Umsätze der Beklagten brachen ab März ein. Einer Bitte nach Mietminderung kam die Klägerin nicht nach. Die Beklagte zahlte die Miete in der Zeit April bis Juni 2020 nur teilweise.

Die Vermieterin hat daraufhin im Wege des Urkundsprozesses unter Vorlage des Mietvertrages die ausstehenden Mietbeträge eingeklagt. Das Landgericht hat der Klage stattgeben. Die hiergegen gerichtete Berufung hatte vor dem OLG keinen Erfolg.

Die vertraglich geschuldete Miete sei in dem hier zu beurteilenden Zeitraum aus keinem rechtlichen Grund herabgesetzt. Die Mietsache habe insbesondere keine zur Minderung berechtigten Mangel aufgewiesen. Die Räume seien zu dem vertraglich vereinbarten Gebrauch weiterhin tauglich gewesen. Die „behördlich angeordneten Einschränkungen wirkten sich nicht objektbezogen aus, sondern bezogen sich inhaltlich auf den Betrieb der Beklagten als Mieterin“. Die Klägerin schuldete, so das OLG weiter, „allein die Möglichkeit, in den überlassenen Räumen ein Geschäftsbetrieb zu führen, nicht aber in irgendeiner Weise die Überlassung des Betriebs selbst“. Der vereinbarte Nutzungszweck für den Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts habe lediglich die gestattete Nutzung präzisiert. Durch die behördlichen Beschränkungen sei dieser vereinbarte Nutzungszweck selbst nicht untersagt worden, sondern nur die Art der Durchführung des Geschäftsbetriebs.

Im hier vorliegenden Urkundenverfahren könne auch nicht festgestellt werden, dass die Mieterin wegen einer „schwerwiegenden Störung der Geschäftsgrundlage des Mietvertrages Herabsetzung des Mietzinses verlangen“ könne. Diese Einwendung sei im Urkundenprozess unstatthaft, da der Beweis nicht mit den dort zulässigen Beweismitteln geführt werden könne. Tatsächlich habe sich allerdings die Geschäftsgrundlage des Mietvertrages durch die „Folgen der Naturkatastrophe der COVID-19-Pandemie schwerwiegend“ geändert. Die Parteien seien davon ausgegangen, dass während der Vertragslaufzeit Folgen einer solchen Pandemie nicht einträten. Es sei davon auszugehen, dass die Parteien, wenn sie diese Veränderung vorausgesehen hätten, Regelungen hierfür vereinbart hätten. Im hiesigen Urkundenprozess könne die Beklagte aber nicht eine Anpassung des Vertrages verlangen, da sie den Beweis für die von ihr vorgetragenen Umstände nicht mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln antrete. Die Einwände können im Nachverfahren zu würdigen sein.

Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig. Der Senat hat wegen grundsätzlicher Bedeutung die Revision zugelassen.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 19.03.2021, Az. 2 U 143/20
(vorausgehend Landgericht Frankfurt am Main, Urteil vom 29.10.2020, Az. 2-10 O 156/20)

Erläuterungen:
Nach § 592 S. 1 ZPO muss der Kläger im Urkundenprozess sämtliche zur Begründung des Anspruchs erforderlichen Tatsachen durch Urkunden beweisen können. Dies gilt entsprechend gem. § 598 ZPO für den Beklagten im Hinblick auf seine Einwendungen.


Volltext OLG Dresden liegt vor: Mieter eines vom Corona-Lockdown betroffenen Ladenlokals muss nach § 313 Abs. 1 BGB nur angepasste Miete zahlen

OLG Dresden
Urteil vom 24.02.2021
5 U 1782/20


Wir hatten bereits in dem Beitrag "OLG Dresden: Mieter eines vom Corona-Lockdown betroffenen Ladenlokals muss wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB angepasste Miete zahlen" über die Entscheidung berichtet.

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

OLG Dresden: Mieter eines vom Corona-Lockdown betroffenen Ladenlokals muss wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage nach § 313 Abs. 1 BGB angepasste Miete zahlen

OLG Dresden
Urteil vom 24.02.2021
5 U 1782/20


Das OLG Dresden hat entschieden, dass der Mieter eines vom Corona-Lockdown betroffenen Ladenlokals wegen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage eine nach § 313 Abs. 1 BGB angepasste Miete zahlen muss. Im vorliegenden Fall hat das Gericht eine um 50 % reduzierte Kaltmiete für angemessen erachtet.

Die Pressemitteilung des Gerichts:

Anpassung der Gewerberaummiete für ein geschlossenes Geschäft im Lockdown

Das Oberlandesgerichts Dresden hat in einem heute verkündeten Urteil entschieden, dass für ein von staatlicher Schließungsanordnung aufgrund von Corona-Schutzmaßnahmen betroffenes Ladenlokal ein angepasster Mietzins zu zahlen ist.

Die Beklagte, die einen Textileinzelhandel betreibt, hat die Miete für den Monat April 2020 unter Berufung darauf nicht gezahlt, dass sie in der Zeit vom 19. März 2020 bis einschließlich 19. April 2020 ihr Geschäft aufgrund der Allgemeinverfügungen des Sächsischen Staatsministeriums für Soziales und Gesellschaftlichen Zusammenhalt vom 18. bzw. 20. März 2020 nicht öffnen konnte. Sie ist der Ansicht, dass die Miete für den Zeitraum der Schließung auf "Null" reduziert sei und beruft sich dabei auf einen Mangel des Mietobjekts (§ 536 BGB), hilfsweise auf Unmöglichkeit der Gebrauchsüberlassung (§ 326 BGB) und höchsthilfsweise auf eine Reduzierung der Miete im Wege der Anpassung des Mietvertrages nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB).

Das Landgericht Chemnitz hat die Beklagte mit dem angefochtenen Urteil zur Zahlung der vollständigen Miete verurteilt. Die hiergegen eingelegte Berufung der Beklagten hatte vor dem Oberlandesgericht teilweise Erfolg.

Der für Gewerberaummiete zuständige 5. Zivilsenat geht davon aus, dass es auf das Vorliegen eines Mangels des Mietobjekts nicht ankomme und die Vorschriften der Unmöglichkeit keine Anwendung fänden. Allerdings sei infolge des Auftretens der Corona-Pandemie und der staatlichen Schließungsanordnung aus den Allgemeinverfügungen vom 18. bzw. 20.03.2020 eine Störung der (großen) Geschäftsgrundlage i.S.v. § 313 Abs. 1 BGB des Mietvertrages vom 13./26.09.2013 eingetreten, welche eine Anpassung des Vertrages dahin auslöse, dass die Kaltmiete für die Dauer der angeordneten Schließung auf die Hälfte reduziert werde. Eine Reduzierung der Kaltmiete um 50% sei gerechtfertigt, weil keine der Parteien eine Ursache für die Störung der Geschäftsgrundlage gesetzt oder sie vorhergesehen habe. Es sei daher im vorliegenden Fall angemessen, die damit verbundene Belastung gleichmäßig auf beide Parteien zu verteilen.

Gegen das Urteil kann das Rechtsmittel der Revision eingelegt werden.


OLG Karlsruhe: Schließung eines Ladenlokals wegen des Corona-Lockdowns entbindet nicht von Pflicht zur Mietzahlung - Wegfall der Geschäftsgrundlage aber bei nachgewiesener Existenzbedrohung denkbar

OLG Karlsruhe
Urteil vom 24.02.2021
7 U 109/20


Das OLG Karlsruhe hat entschieden, dass die Schließung eines Ladenlokals wegen des Corona-Lockdowns nicht von der Pflicht zur Mietzahlung entbindet. Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage ist aber bei nachgewiesener Existenzbedrohung denkbar.

Die Pressemitteilung des Gerichts:

Pflicht zur Mietzahlung trotz Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts im „Corona-Lockdown"

Ein Einzelhändler, dessen Ladenlokal im „Corona-Lockdown“ für den Publikumsverkehr geschlossen werden musste, kann seine Mietzahlung nicht ohne Weiteres aussetzen oder reduzieren. Mit diesem Urteil vom 24. Februar 2021 hat der 7. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Karlsruhe unter dem Vorsitz von Dr. Klaus Gehrig eine entsprechende Entscheidung des Landgerichts Heidelberg bestätigt. Die Berufung einer Einzelhandelskette, deren Filiale aufgrund einer behördlichen Anordnung im „ersten Corona-Lockdown“ vom 18. März bis zum 19. April 2020 geschlossen bleiben musste und die daher die vereinbarte Miete für ihr Ladenlokal im April 2020 nicht an ihre Vermieter bezahlte, hatte keinen Erfolg.

Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, dass eine allgemeine coronabedingte Schließungsanordnung keinen Sachmangel des Mietobjekts begründet, der einen Mieter zur Minderung der Miete berechtigt. Der Zustand der Mieträume als solcher erlaubte die vertraglich vorgesehene Nutzung als Verkaufs- und Lagerräume eines Einzelhandelsgeschäfts weiterhin, so dass auch unter diesem Aspekt die Mietzahlungspflicht nicht in Wegfall geriet.
Der Senat hat allerdings darauf hingewiesen, dass eine Unzumutbarkeit der vollständigen Mietzahlung in solchen Fällen unter dem Gesichtspunkt eines „Wegfalls der Geschäftsgrundlage“ grundsätzlich in Betracht kommen kann. Dies setzt jedoch voraus, dass die Inanspruchnahme des Mieters zu einer Vernichtung seiner Existenz führen oder sein wirtschaftliches Fortkommen zumindest schwerwiegend beeinträchtigen würde und auch die Interessenlage des Vermieters eine Vertragsanpassung erlaubt. Hierfür ist eine Prüfung der Umstände des Einzelfalls erforderlich, bei der unter anderem der Rückgang der Umsätze, mögliche Kompensationen durch Onlinehandel oder durch öffentliche Leistungen, ersparte Aufwendungen zum Beispiel durch Kurzarbeit sowie fortbestehende Vermögenswerte durch weiterhin verkaufbare Ware zu berücksichtigen sind. Solche besonderen Umstände, die zu einer Unzumutbarkeit der Mietzahlung führen könnten, hatte die berufungsführende Einzelhandelskette im jetzt entschiedenen Einzelfall nicht in ausreichender Weise geltend gemacht.

Der Senat hat die Revision zum Bundesgerichtshof zugelassen. Die Entscheidung ist daher noch nicht rechtskräftig.

Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 24.02.2021, 7 U 109/20
Vorinstanz: Landgericht Heidelberg, Urteil vom 30.07.2020, 5 O 66/20


OLG Frankfurt: Kein zulässiger Sonntagsverkauf wenn Einzelhandelsgeschäft nicht für den Sonntagsverkauf zugelassene Räumlichkeiten und Produkte provisorisch abtrennt

OLG Frankfurt
Beschluss vom 20.8.2020
2 Ss-OWi 867/20


Das OLG Frankfurt hat entschieden, dass kein zulässiger Sonntagsverkauf vorliegt, wenn Einzelhandelsgeschäft nicht für den Sonntagsverkauf zugelassene Räumlichkeiten und Produkte provisorisch abtrennt und so zu einem Kiosk umfunktioniert wird.

Die Pressemitteilung des Gerichts:

Einzelhandelsgeschäft wird nicht durch provisorische Abtrennung zum Kiosk mit zulässigem Sonntagsverkauf

Ein Einzelhandelsgeschäft unterliegt grundsätzlich dem Sonntagsverkaufsverbot. Die provisorische Abtrennung der nicht für den Sonntagsverkauf zugelassen Räumlichkeiten und Produkte führt nicht dazu, dass das Ladengeschäft zum „Kiosk“ wird und nicht mehr dem Sonntagsverkaufsverbot unterliegt. Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) bestätigte deshalb eine gegen den Betroffenen verhängte Geldbuße in Höhe von 500,00 €.
Nr. 67/2020

Der Betroffene wendet sich gegen eine Geldbuße i.H.v. 500 € wegen fahrlässigen verbotswidrigen „Öffnens einer Verkaufsstelle mit Kundinnen und Kunden für den geschäftlichen Verkehr außerhalb der Werktage“. Er meint, sein Einzelhandelsgeschäft könne am Sonntag als „Kiosk“ geöffnet sein, wenn er nur die entsprechenden für den Sonntagsverkauf zugelassenen Waren anbiete und die übrigen Räumlichkeiten mit den nicht für den Sonntagsverkauf zugelassenen Waren provisorisch abtrenne.

Die gegen das amtsgerichtliche Urteil eingelegte Rechtsbeschwerde hatte vor dem OLG keinen Erfolg. Nach Auffassung des OLG verstieß der Betroffene vielmehr vorsätzlich gegen das Sonntagsverkaufsverbot. Nach dem Hessischen Ladenöffnungsgesetz sei die Ladenöffnung am Sonntag grundsätzlich verboten, wenn sie nicht ausdrücklich erlaubt sei. Eine derartige Erlaubnis habe der Betroffene nicht.

Der Betroffene sei vielmehr bereits im September 2019 vom Gewerbeamt auf das allgemeine Sonntagsverkaufsverbot hingewiesen worden. Er könne die gesetzgeberische Vorgabe auch nicht dadurch unterlaufen, dass er einen Rechtsanwalt gefragt und von diesem eine entgegenstehende Antwort erhalten habe. Der Rechtsanwalt habe die gesetzliche Regelung nicht durch eigenständige Bewertungen ersetzen können. Die Vorgehensweise des Betroffenen führe allein dazu, dass von einem vorsätzlichen Verhalten auszugehen sei und eine Haftung des Rechtsanwalts für die unrichtige Auskunft im Raum stehe.

Das Lebensmittelgeschäft des Betroffenen falle auch nicht unter den Begriff „Kiosk“, der zum Verkauf an Sonn- und Feiertagen berechtigt wäre. Der Begriff „Kiosk“ sei in Anlehnung an bauordnungsrechtliche Vorschriften zu verstehen. Es handele sich um „eine kleine ortsfeste, meist aus einem einzigen Raum bestehende bauliche Anlage, die in der Regel von Kundinnen und Kunden nicht betreten werden kann und bei der die Warenabgabe in Form des Schalterverkaufs stattfindet“. Diesem Begriffsverständnis entspreche das Lebensmittelgeschäft des Betroffenen - auch im Falle der provisorischen Abtrennung - nicht.

Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Beschluss vom 20.8.2020, Az. 2 Ss-OWi 867/20

Erläuterungen:
§ 3 Hessisches Ladenöffnungsgesetz - Öffnungszeiten
(1) Verkaufsstellen dürfen an Werktagen für den geschäftlichen Verkehr mit Kundinnen und Kunden von 0 bis 24 Uhr geöffnet sein.

(2) Verkaufsstellen müssen zu folgenden Zeiten für den geschäftlichen Verkehr mit Kundinnen und Kunden geschlossen sein:

1. an Sonn- und Feiertagen,

...

§ 4 - Sonderöffnungszeiten
(1) Abweichend von § 3 Abs. 2 dürfen

1. Tankstellen in der Zeit von 0 bis 24 Uhr für die Abgabe von Betriebsstoffen, Ersatzteilen für die Erhaltung oder Wiederherstellung der Fahrbereitschaft von Kraftfahrzeugen sowie für die Abgabe von Reisebedarf,

2. Verkaufsstellen auf internationalen Verkehrsflughäfen, Flughäfen und Personenbahnhöfen in der Zeit von 0 bis 24 Uhr, auf Flughäfen und Personenbahnhöfen jedoch nur für die Abgabe von Reisebedarf,

3. Kioske für die Dauer von sechs Stunden zur Abgabe von Zeitungen, Zeitschriften, Tabakwaren, Lebens- und Genussmitteln in kleineren Mengen,

4....



BVerwG: Verkaufsoffener Sonntag nur bei Vorliegen eines ausreichenden Sachgrundes

BVerwG
Urteil vom 17.05.2017
8 CN 1.16

Das Bundesverwaltungsgericht hat entschieden, dass ein verkaufsoffener Sonntag nur bei Vorliegen eines ausreichenden Sachgrundes zulässig ist.

Die Pressemitteilung des Gerichts:

Kein verkaufsoffener Sonntag ohne Sachgrund

Das Bundesverwaltungsgericht in Leipzig hat heute entschieden, dass die Rechtsverordnung der Stadt Worms zur Freigabe der Ladenöffnung an einem Sonntag unwirksam war. Die Verordnung sah vor, dass am 29. Dezember 2013 sämtliche Verkaufsstellen im Gemeindegebiet von 13.00 Uhr bis 18.00 Uhr geöffnet sein durften.

Der Normenkontrollantrag einer Gewerkschaft hatte vor dem Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz keinen Erfolg. Das Bundesverwaltungsgericht hat das Urteil der Vorinstanz geändert und festgestellt, dass die Rechtsverordnung über die Freigabe der sonntäglichen Ladenöffnung unwirksam war.

Die zur Prüfung gestellte Rechtsverordnung war rechtswidrig, weil § 10 Ladenöffnungsgesetz Rheinland-Pfalz (LadöffnG) sie bei der gebotenen grundgesetzkonformen Auslegung nicht rechtfertigt. Das Oberverwaltungsgericht ist zwar im Einklang mit Bundesrecht davon ausgegangen, dass jede Ladenöffnung an einem Sonn- oder Feiertag für sich genommen nach § 10 LadöffnG i.V.m. Art. 57 Abs. 1 Satz 2 der Verfassung für Rheinland-Pfalz durch einen Sachgrund gerechtfertigt sein muss. Entgegen der Auffassung des Oberverwaltungsgerichts sind die bundesverfassungsrechtlichen Anforderungen des Sonntagsschutzes jedoch nicht schon erfüllt, wenn der Verordnungsgeber alle für und gegen die Ladenöffnung sprechenden Belange berücksichtigt und im Rahmen einer Gesamtabwägung vertretbar gewichtet hat. Als Sachgrund reicht das alleinige Umsatz- und Erwerbsinteresse der Handelsbetriebe und das Shoppinginteresse der Kundschaft nicht aus. Ein darüber hinausgehendes öffentliches Interesse muss hinreichend gewichtig sein, um die konkret beabsichtigte Ladenöffnung in ihrem zeitlichen, räumlichen und gegenständlichen Umfang zu rechtfertigen. Ein solcher Sachgrund für die in Rede stehende stadtgebietsweite sonntägliche Ladenöffnung lag bei Erlass der Verordnung jedoch nicht vor. Der nachträglich im Gerichtsverfahren angeführte Silvestermarkt war damals noch nicht einmal beantragt.

BVerwG 8 CN 1.16 - Urteil vom 17. Mai 2017

Vorinstanz:
OVG Koblenz 6 C 10122/14 - Urteil vom 20. Mai 2014


Auszug aus dem Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland:

Art. 140

Die Bestimmungen der Artikel 136, 137, 138, 139 und 141 der deutschen Verfassung vom 11. August 1919 sind Bestandteil dieses Grundgesetzes.

Art. 139 der deutschen Verfassung vom 11. August 1919

Der Sonntag und die staatlich anerkannten Feiertage bleiben als Tage der Arbeitsruhe und der seelischen Erhebung gesetzlich geschützt.

Auszug aus der Verfassung für Rheinland-Pfalz:

Art. 57

(1) Der 8-Stunden-Tag ist die gesetzliche Regel. Sonntage und gesetzliche Feiertage sind arbeitsfrei. Ausnahmen sind zuzulassen, wenn es das Gemeinwohl erfordert.

(…)

Auszug aus dem Ladenöffnungsgesetz Rheinland-Pfalz:

§ 3 Allgemeine Ladenschlusszeiten

Verkaufsstellen müssen zu folgenden Zeiten für den geschäftlichen Verkehr mit Kundinnen und Kunden geschlossen sein:

1. an Sonn- und Feiertagen,

(…)

§ 10 Verkaufsoffene Sonntage

Verbandsfreie Gemeinden, Verbandsgemeinden und kreisfreie und große kreisangehörige Städte können durch Rechtsverordnung bestimmen, dass Verkaufsstellen abweichend von § 3 Satz 1 Nr. 1 allgemein oder in bestimmten Teilen des Gemeindegebiets an höchstens vier Sonntagen pro Gemeinde in einem Kalenderjahr geöffnet sein dürfen und diese Tage sowie die Lage der zugelassenen Ladenöffnungszeiten festsetzen. (…)




OLG Düsseldorf: Schaufensterwerbung mit Hörgeräten kann auch ohne Preisangabe zulässig sein

OLG Düsseldorf
Urteil vom 29.01.2015
I-2 U 29/14


Das OLG Düsseldorf hat entschieden, dass bei der Schaufensterwerbung mit Hörgeräten durch einen Hörgeräteakustiker nicht immer zwingend eine Preisangabe nach § 1 Abs. 1 Satz 1 PAngV erforderlich ist. Dies ist nach Ansicht des Gerichts dann der Fall, wenn die Schaufensterdekoration für den Betrachter nicht als konkretes Angebot für die jeweiligen Hörgeräte, sondern eine allgemeine Werbung für Hörgerätstypen (hier: Im-Ohr [IdO] / Hinter dem Ohr[HdO] darstellt.

Aus den Entscheidungsgründen:

"Die angegriffene Schaufensterauslage verstößt nicht gegen § 1 Abs. 1 Satz 1 PAngV.

Nach der 1. Alternative dieser Bestimmung hat, wer Letztverbrauchern Waren oder Dienstleistungen gewerbs- oder geschäftsmäßig anbietet, die Preise anzugeben, die einschließlich der Umsatzsteuer oder sonstiger Preisbestandteile zu zahlen sind. Dieselben Verpflichtungen treffen nach § 1 Abs. 1 Satz 1 2. Alt. PAngV denjenigen, der als Anbieter von Waren oder Leistungen gegenüber Letztverbrauchern unter Angabe von Preisen wirbt. Daraus folgt, dass reine Werbung nach § 1 Abs. 1 Satz 1 PAngV ohne Preisangabe erlaubt ist.

Da die Beklagte ihre Schaufensterauslage nicht mit Preisen versehen hat, die 2. Alt. von § 1 Abs. 1 Satz 1 PAngV mithin ausscheidet, hängt die Entscheidung des Streitfalles davon ab, ob in der von der Klägerin beanstandeten Schaufenster-Präsentation zweier Hörgerätetypen ("Im-Ohr" [IdO] /"Hinter dem Ohr"[HdO]) ein (eine Preisauszeichnung erforderndes) "Angebot" oder eine (ohne Preisauszeichnung zulässige) schlichte "Werbung" liegt. Letzteres ist - wie das Landgericht richtig entschieden hat - der Fall. Der Senat sieht sich insoweit - jedenfalls im Ergebnis - in Übereinstimmung mit anderen Gerichten (LG Berlin, GewArch 2013, 414; LG München I, WRP 2014, 358 - Preisauszeichnung bei Hörgeräten), die im gleichen Sinne entschieden haben. Zwar hat das LG München I (a.a.O.) ein "Angebot" bejaht, dies aber nur deshalb, weil die präsentierten Hörgeräte für den Verbraucher individualisierbar und mit Herstellerangaben versehen waren. Ohne diese spezielle Sachlage bestätigt auch das LG München I die Auffassung des LG Berlin, dass von einer bloßen Werbung auszugehen ist (a.a.O., Rdnr. 29)".

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LAG Hamm: (Dauer-)Praktikant erhält kein Arbeitsentgelt für achtmonatige Tätigkeit im Einzelhandel - Praktikantenverhältnis ist kein Arbeitsverhältnis

LAG Hamm
Urteil vom 17.10.2014
1 Sa 664/14


Die Pressemitteilung des LAG Hamm:

"Landesarbeitsgericht Hamm: Praktikantin fordert Arbeitsentgelt für achtmonatige Tätigkeit im Einzelhandel - Klage abgewiesen

Wegen des Sachverhalts wird Bezug genommen auf die Pressemittteilung Nr. 21.

Die 1. Kammer hat auf die Berufung des Beklagten das Urteil des Arbeitsgerichts Bochum abgeändert und die Klage abgewiesen.

Nach Auffassung der Kammer steht der Klägerin kein Anspruch auf Zahlung von Arbeitsentgelt zu, da zwischen den Parteien kein Arbeitsverhältnis begründet worden sei. Zwar habe die Klägerin jedenfalls teilweise reguläre Arbeitstätigkeiten verrichtet. Dies sei allerdings im Rahmen eines sozialversicherungsrechtlich geprägten Praktikantenverhältnisses geschehen. Die Klägerin habe als Teilnehmerin einer berufsvorbereitenden Maßnahme der Bundesagentur für Arbeit das Praktikum absolviert und in dieser Zeit Leistungen der Arbeitsagentur erhalten.

Die Revision ist nicht zugelassen worden."



BGH-Entscheidung "Marktführer Sport" im Rechtsstreit Intersport gegen Karstadt liegt im Volltext vor.

BGH
Urteil vom 08.03.2012
I ZR 202/10
Marktführer Sport
UWG § 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3

Wir hatten bereits in dem Beitrag "BGH: Streit um Marktführerschaft im Sportartikelbereich - Karstadt gegen INTERSPORT" über das Urteil berichtet.

Leitsatz des BGH:
Bei dem Verständnis des für die Spitzenstellung maßgeblichen Vergleichs-markts zieht der durchschnittlich verständige Verkehrsteilnehmer erfahrungs-gemäß die übrigen Marktteilnehmer nur insoweit in Betracht, als sie ihm in tat-sächlicher Hinsicht mit dem die Spitzenstellung beanspruchenden Marktteil-nehmer vergleichbar erscheinen.
BGH, Urteil vom 8. März 2012 - I ZR 202/10 - OLG München - LG München I

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OLG Celle: Online-Shops bzw. Internetanbieter sind keine Mitbewerber stationärer Anbieter und Einzelhandelsgeschäfte

OLG Celle
Urteil vom 08.03.2012
9 O 80/10



Das OLG Celle hat entschieden, dass Online-Shops bzw. Internetanbieter keine Mitbewerber stationärer Anbieter und Einzelhändler sind. Nach Ansicht des OLG Celle fehlt es an einer Mitbewerberstellung bzw. einem Wettbewerbsverhältnis im Sinne des UWG , da die Waren bzw. Dienstleistungen nicht innerhalb derselben Verkehrskreise angeboten werden. Dies Ansicht ist eine Mindermeinung und wird von anderen Gerichten völlig zu Recht nicht geteilt, da Onlineangebote und Geschäfte sehr wohl denselben Kundenkreis ansprechen.

Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

"OLG Celle: Online-Shops bzw. Internetanbieter sind keine Mitbewerber stationärer Anbieter und Einzelhandelsgeschäfte" vollständig lesen

BGH: Streit um Marktführererschaft im Sportartikelbereich - Karstadt gegen INTERSPORT

BGH
Urteil vom 08.03.2012
I ZR 202/10
Marktführer Sport


Der BGH musste sich in diesem Rechtsstreit zwischen Karstadt und der INTERSPORT-Gruppe (ein Verbund von verschiedenen Sportfachgeschäften) mit der Werbeaussage des Warenhausunternehmens befassen, wonach Karstadt Marktführer im Sortimentsbereich Sport sei.

Die INTERSPORT-Gruppe hatte eingewandt, dass die im Verbund auftretenen Sportfachgeschäfte einen höheren Umsatz erzielen.

Aus der Pressemitteilung des BGH:

"Aufgrund des Gesamteindrucks, den die konkrete Werbung vermittelt, sehen die angesprochenen Verbraucher in der behaupteten Marktführerschaft die quantitative Angabe, dass Karstadt den größten Umsatz auf dem Sportartikelmarkt erzielt. Nach dem, was das Berufungsgericht bislang festgestellt hat, ist diese Werbeaussage nicht unrichtig, auch wenn die in der Klägerin zusammengeschlossenen Einzelunternehmen zusammen einen größeren Umsatz als die Beklagte erwirtschaften. [...] Für eine Irreführung ist daher erforderlich, dass das von der Werbung angesprochene allgemeine Publikum die in der Klägerin zusammengeschlossenen Unternehmen zumindest als wirtschaftliche Einheit ansieht."

Diese Frage muss die Vorinstanz nun klären. Die Sache wurde an das OLG München zurückverwiesen.

Die vollständige Pressemitteilung des BGH finden Sie hier:

"BGH: Streit um Marktführererschaft im Sportartikelbereich - Karstadt gegen INTERSPORT" vollständig lesen