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BGH: Immobilienmakler müssen in Immobilienanzeigen umfassende Informationen zum Energieverbrauch vorhalten - Energieausweis - Energieeffizienzklasse

BGH
Urteile vom 5.10.2017
I ZR 229/16, I ZR 232/16, I ZR 4/17


Der BGH hat entschieden, das Immobilienmakler in Immobilienanzeigen die Art des Energieausweises, den wesentlichen Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und den Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs angeben müssen, da es sich insoweit um wesentliche Informationen im Sinne von § 5a Abs. 2 und 4 UWG handelt.

Die Pressemitteilung des BGH:

Bundesgerichtshof zu Angaben über den Energieverbrauch in Immobilienanzeigen von Maklern

Der unter anderem für das Wettbewerbsrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat sich mit der Frage befasst, welche Informationspflichten dem Immobilienmakler bei einer Immobilienanzeige zum Energieverbrauch obliegen.

In den drei Verfahren wendet sich die Deutsche Umwelthilfe e. V. gegen Zeitungsanzeigen von Immobilienmaklern, die sie wegen Fehlens von Angaben, die im Energieausweis enthalten sind, für unzulässig hält.

Die beklagten Immobilienmakler boten in Tageszeitungen Wohnimmobilien zur Miete oder zum Kauf an. In den Anzeigen fehlten Angaben zur Art des Energieausweises, zum wesentlichen Energieträger für die Heizung des Wohngebäudes, zum Baujahr des Wohngebäudes oder zur Energieeffizienzklasse.

Die Klägerin sieht darin einen Verstoß gegen § 16a der Energieeinsparverordnung (EnEV). Sie hat von den Beklagten verlangt, es zu unterlassen, Anzeigen für die Vermietung oder den Verkauf von Immobilien, für die ein Energieausweis vorliegt, ohne die in § 16a EnEV vorgesehenen Pflichtangaben zu veröffentlichen.

Das Landgericht Münster hat die Beklagte antragsgemäß verurteilt; die Landgerichte Bielefeld und München II haben die Klage abgewiesen. In zweiter Instanz waren alle Klagen erfolgreich. Der Bundesgerichtshof hat in zwei Verfahren die Revisionen der beklagten Immobilienmakler zurückgewiesen, im dritten Verfahren hat er die Entscheidung aufgehoben und die Sache zurückverwiesen, weil eine Beweisaufnahme dazu erforderlich ist, ob bei Schaltung der Anzeige ein Energieausweis vorlag.

Der Klägerin steht allerdings kein Unterlassungsanspruch nach § 3a UWG wegen eines Verstoßes gegen § 16a EnEV zu. Die Vorschrift verpflichtet Verkäufer und Vermieter vor dem Verkauf und der Vermietung einer Immobilie in einer Immobilienanzeige in kommerziellen Medien zu Angaben über den Energieverbrauch, wenn zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vorliegt. Der Immobilienmakler ist nicht Adressat dieser Informationspflicht. Ein anderes Verständnis ergibt sich weder aus den Gesetzesmaterialen noch bei gebotener richtlinienkonformer Auslegung. Zwar sieht Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU über die Gesamtenergieeffizenz von Gebäuden Informationspflichten vor, die auch den Immobilienmakler nicht ausnehmen. Eine entsprechende Verpflichtung kann durch § 16a EnEV entgegen dem klaren Wortlaut der Vorschrift aber nicht durch eine richtlinienkonforme Auslegung begründet werden.

Die Klägerin kann die Beklagten jedoch unter dem Gesichtspunkt einer Irreführung der Verbraucher durch Vorenthalten wesentlicher Informationen nach § 5a Abs. 2 UWG mit Erfolg in Anspruch nehmen. Gemäß § 5a Abs. 4 UWG gelten als wesentlich Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen. Aus Art. 12 der Richtlinie 2010/31/EU folgt die Verpflichtung des Immobilienmaklers, notwendige Angaben zum Energieverbrauch in der Anzeige aufzunehmen. Zu den wesentlichen Informationen, die angeführt werden müssen, rechnen die Art des Energieausweises, der wesentliche Energieträger, das Baujahr des Wohngebäudes, die Energieeffizienzklasse und der Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs.

Vorinstanzen:

I ZR 229/16

LG Bielefeld - Urteil vom 6. Oktober 2015 - 12 O 60/15

OLG Hamm - Urteil vom 4. August 2016 - I-4 U 137/15

und

I ZR 232/16

LG Münster - Urteil vom 25. November 2015 - 021 O 87/15

OLG Hamm - Urteil vom 30. August 2016 - I-4 U 8/16

und

I ZR 4/17

LG München II - Urteil vom 3. Dezember 2015 - 2 HK O 3089/15

OLG München - Urteil vom 8. Dezember 2016 - 6 U 4725/15

Die maßgeblichen Vorschriften lauten:

§ 16a EnEV

(1) ¹Wird (…) vor dem Verkauf eine Immobilienanzeige in kommerziellen Medien aufgegeben und liegt zu diesem Zeitpunkt ein Energieausweis vor, so hat der Verkäufer sicherzustellen, dass die Immobilienanzeige folgende Pflichtangaben enthält:

1. die Art des Energieausweises: Energiebedarfsausweis oder Energieverbrauchsausweis (…),

2. den im Energieausweis genannten Wert des Endenergiebedarfs oder Endenergieverbrauchs für das Gebäude,

3.die im Energieausweis genannten wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes,

4.bei Wohngebäuden das im Energieausweis genannte Baujahr und

5.bei Wohngebäuden die im Energieausweis genannte Energieeffizienzklasse.

(…)

(2) Absatz 1 ist entsprechend anzuwenden auf den Vermieter, Verpächter und Leasinggeber bei Immobilienanzeigen zur Vermietung, Verpachtung oder zum Leasing eines Gebäudes, einer Wohnung oder einer sonstigen selbständigen Nutzungseinheit.

(…)

Art. 12 Abs. 4 der Richtlinie 2010/31/EU lautet:

(4) Die Mitgliedstaaten verlangen, dass bei Verkauf oder Vermietung von

- Gebäuden, für die ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorliegt,

- Gebäudeteilen in einem Gebäude, für das ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorliegt und

- Gebäudeteilen, für die ein Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz vorliegt,

in den Verkaufs- oder Vermietungsanzeigen in den kommerziellen Medien der in dem Ausweis über die Gesamtenergieeffizienz des Gebäudes bzw. des Gebäudeteils angegebene Indikator der Gesamtenergieeffizienz genannt wird.

§ 5a UWG (Irreführen durch Unterlassen):

(…)

(2) Unlauter handelt, wer im konkreten Fall unter Berücksichtigung aller Umstände dem Verbraucher eine wesentliche Information vorenthält,

1.die der Verbraucher je nach den Umständen benötigt, um eine informierte geschäftliche Entscheidung zu treffen, und

2.deren Vorenthalten geeignet ist, den Verbraucher zu einer geschäftlichen Entscheidung zu veranlassen, die er andernfalls nicht getroffen hätte.

(…)

(4) Als wesentlich im Sinne des Absatzes 2 gelten auch Informationen, die dem Verbraucher auf Grund unionsrechtlicher Verordnungen oder nach Rechtsvorschriften zur Umsetzung unionsrechtlicher Richtlinien für kommerzielle Kommunikation einschließlich Werbung und Marketing nicht vorenthalten werden dürfen.



LG Dortmund: Impressum / Angaben zur Identität des Anbieters müssen in einer Werbebroschüre gut lesbar sein - Hochkant zum übrigen Text kann unzureichend sein

LG Dortmund
Urteil vom 16.03.2016
10 O 81/15


Das LG Dortmund hat entschieden, dass das Impressum bzw. Angaben zur Identität des Anbieters die nur hochkant zum übrigen Text in einer Werbebroschüre gedruckt sind, unzureichend sein können. Das Gericht entschied im vorliegenden Fall, dass die Angaben nicht gut lesbar waren und bejahte mithin einen Wettbewerbsverstoß.

Die Beklagte hat mit der streitgegenständlichen Werbebroschüre gegen ihre Verpflichtung verstoßen, die Identität des Unternehmens anzugeben, mit dem der Verbraucher ein Geschäft über die beworbenen Waren abschließen kann, § 5 a Abs. 3 Nr. 2 UWG, wobei die Angabe der Identität auch die Angabe des Rechtsformzusatzes erfordert (BGH, Urteil vom 18.04.2013, AZ: I ZR 180/12). Die danach erforderlichen Angaben „fehlen“ auch dann, wenn sie zwar in der Werbung vorhanden, jedoch nicht hinreichend lesbar sind (LG Berlin, Urteil vom 1.11.2012, AZ: 91 O 118/12 = Beckrs 2013, 03429). Für Letzteres ist entscheidend, ob die Angaben von einem Verbraucher mit normaler Sehkraft aus angemessener Entfernung ohne Hilfsmittel und ohne Mühe gelesen werden können. Hierbei können im konkreten Einzelfall neben der Schriftgröße auch das Druckbild, die Gliederung der Werbung, das Papier, die Farbe oder der Hintergrund von Bedeutung sein (OLG Hamm, Beschluss vom 10.04.2014, I-4 U 155/13 , LG Dortmund, Urteil vom 16.5.2014, AZ 10 O 51/13 jeweils zu der unzureichenden Lesbarkeit einer Testurteil-Fundstelle).

Diesen Anforderungen wird die gewählte Gestaltung bei weitem nicht gerecht. Die Wahrnehmung der Angaben wird bereits dadurch stark behindert, dass diese hochkant zum übrigen Text gedruckt sind. Denn in der damit notwendigen Drehung in eine andere Leserichtung liegt grundsätzlich eine Erschwerung der Wahrnehmung (BGH GRUR 1991, 859; LG Oldenburg, Urteil vom 08.01.2014, AZ 5 O 1901/13; LG Berlin, a.a.O.). Demgegenüber vermag der Hinweis der Beklagten auf ein späteres Urteil des Bundesgerichtshofes (GRUR 1997, 472) nicht zu überzeugen, weil es in jenem Fall auf die hier interessierende Fragestellung im Ergebnis überhaupt nicht ankam und sie auch dort nicht erörtert wurde.

Dabei sind die Angaben in einer derart unerwartbaren Position und in einer solchen farblichen Gestaltung angebracht, dass der Betrachter schon keinen Anlass findet, das Prospekt überhaupt zu drehen. Die Angaben befinden sich an einer Stelle, wo der Leser Angaben zu der Identität und der Anschrift der Beklagten nicht erwarten wird. Solche wird ein durchschnittlicher Leser dort erwarten, wo auch weitere Angaben zu der Beklagten zu finden sind, nämlich in dem grünunterlegten Rechteck auf der letzten Seite des Prospekts. Dieses enthält neben der Webadresse der Beklagten u.a. eine groß gedruckte Telefonnummer. Auch von dem optischen Gesamteindruck her gehen die parallel zur Knopfleiste des Hemdes der abgebildeten Person gesetzten Angaben hier farblich gänzlich unter. Die weiße Schrift, auf dieser Prospektseite mit der geringsten Größe, fällt auf dem hellblauen Hemd mit weißen Knöpfen überhaupt nicht auf. Der Kontrast weiß zu hellblau stellt im Gesamtbild gerade keinen Aufmerksamkeit erzeugenden Umstand dar, auch dann nicht, wenn man berücksichtigt, dass es sich um eine hochwertige Broschüre aus Glanzpapier handelt.

Bei alledem wird der Schriftzug bei ungezwungener Handhaltung beim Lesen der letzten Seite des Prospektes noch vom linken Daumen zumindest überwiegend verdeckt.

Die nach alledem getroffene Wertung, dass die Angaben hier nicht hinreichend lesbar sind, wird dadurch untermauert, dass Kammermitglieder die Angaben auch bei einer gezielten Suche nach diesen in der vierseitigen Broschüre nicht auffinden konnten.


Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

OLG Frankfurt: Bei Werbung mit Testergebnis in Internet muss die Fundstelle angegeben oder ein Link auf den vollständigen Testbericht erfolgen

OLG Frankfurt am Main,
Urteil vom 24.03.2016
6 U 182/14


Das OLG Frankfurt hat entschieden, dass die Werbung mit einem Testergebnis im Internet gegen § 5a UWG verstößt und somit wettbewerbswidrig ist, wenn weder die Fundstelle des Tests vollständig genannt noch eine Verlinkung auf den vollständigen Testbericht erfolgt.


Aus den Entscheidungsgründen:

"Der unter a) wiedergegebene Unterlassungsantrag ist begründet gemäß § 5 a Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 UWG. Die Klägerin hat mit der Berufungsbegründung unter Vorlage der Anlage BK 4 vorgetragen, dass die Beklagte mit dem Testergebnis von Billig-Tarife.de wirbt wie dort wiedergegeben, ohne dass ein "Mouseover-Effekt" installiert gewesen wäre und ohne dass der Internetnutzer die Chance hätte, durch Anklicken des Billig-Tarife-Emblems zu der Internetseite von billigtarife.de zu gelangen, auf der die Testergebnisse beschrieben sind. Dies hatte die Beklagte zunächst in unzureichender Weise mit Nichtwissen bestritten und auf einen entsprechenden Hinweis des Senats in der mündlichen Verhandlung mit Schriftsatz vom 03.03.2016 ausgeführt, der Internetauftritt der Beklagten gemäß Anlage BK 4 benötige keinen Mouseover-Effekt, weil das Siegel auf der Internetseite der Beklagten in ausreichender Größe abgebildet und lesbar sei.

Damit ist unstreitig, dass ein Mouseover-Effekt nicht installiert ist und insbesondere, dass der Internetnutzer nicht die Möglichkeit hat, durch Anklicken des Billig-Tarife-Emblems zu der Internetseite mit den Testergebnissen zu gelangen. Bei einer Werbung mit Testergebnissen ist die Fundstellenangabe jedoch erforderlich, um den Verbraucher in die Lage zu versetzen, eine informierte geschäftliche Entscheidung zu treffen (BGH GRUR 2010, 248 [BGH 16.07.2009 - I ZR 50/07] - Kamerakauf im Internet, Tz. 32). Ein solcher Fundstellenhinweis kann bei einer Werbung im Internet durch einen Link ersetzt werden (OLG Düsseldorf, WRP 2015, 762 Tz. 22). Fehlt es, wie hier, an beidem, liegt ein Verstoß gegen § 5a UWG vor.

Als verspätet kann das Vorbringen der Klägerin bezüglich der Anlage BK 4 bereits deshalb nicht zurückgewiesen werden, weil es unstreitig und eine Verzögerung insoweit nicht zu befürchten ist.

Der weitere Einwand der Beklagten, der Unterlassungsantrag sei zu weit gefasst, weil er auch erlaubte Verhaltensweisen erfasse, verfängt nicht. Der Fall, dass neben dem Testsiegel der Test und die ausschlaggebenden Testkriterien selbst zitiert werden, wird von dem Verbotsantrag nicht erfasst, da in diesem Fall nicht die von dem Antrag vorausgesetzte Notwendigkeit besteht, den Test aufzufinden. Da der Antrag im Übrigen die Angabe der Fundstelle des Tests und die Verlinkung mit der Fundstelle alternativ nebeneinanderstellt, greift auch das weitere Argument der Beklagten nicht, dass die Umsetzung des Unterlassungsantrages in einer Radio- oder Fernsehwerbung nicht möglich sei.

Begründet ist die Berufung der Klägerin auch hinsichtlich des Unterlassungsantrages zu Buchst. b); insoweit folgt der Unterlassungsanspruch aus § 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 UWG. Denn bei dem beworbenen Tarif DSL StarS handelt es sich um einen Kombinations-Tarif, der sowohl das Internetsurfen als auch das Telefonieren beinhaltet, während sich der Billigtarife-Test nur auf eine DSL-Flatrate ohne Telefon-Flatrate bezieht. Zwar heißt es in dem insoweit angegriffenen Kästchen unten: "objektiver Tarifvergleich von DSL-Flatrate mit 16Mbits/s im 2. Quartal 2013". Dennoch besteht die konkrete Gefahr, dass ein erheblicher Teil der angesprochenen Verkehrskreise, der sich mit dem Kombinations-Tarif der Beklagen befasst, einer Irreführung dahingehend unterliegt, dass gerade der beworbene Tarif Gegenstand des Tests gewesen ist, weil er nicht damit rechnet, dass für den Kombinationstarif mit einem Testergebnis geworben wird, welches nur ein Element dieses Tarifs zum Gegenstand hatte.

Der Auskunftsanspruch ist begründet gemäß § 242 BGB, da er zur Vorbereitung eines der Klägerin gemäß § 9 UWG zustehenden Schadensersatzanspruches dient.

Der Anspruch auf Erstattung der Abmahnkosten ist begründet gemäß § 12 Abs. 1 S. 2 UWG, und zwar in voller Höhe, da die Berufung der Beklagten keinen Erfolg hat, was zugleich ausgeführt werden wird.

Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.

Der Unterlassungsanspruch folgt, wie das Landgericht zutreffend entschieden hat, aus § 5 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 UWG. Die Werbung für den Tarif DSL StarS mit dem Testergebnis von Verivox ist irreführend, weil der von der Beklagten beworbene Tarif bei Verivox nur dann als Nr. 1 gelistet wird, wenn der Nutzer des Vergleichsportals Verivox neben der für ihn geltenden Vorwahl und der gewünschten Geschwindigkeit eine Vertragslaufzeit von bis zu 24 Monaten angibt. Da bei weitem nicht alle Mitglieder des von der Werbung angesprochenen Verkehrskreises bereit sein werden, sich auf eine derart lange Vertragslaufzeit einzulassen, zumal es sich um ein "Einsteiger-Angebot" handeln soll, und für diese Gruppe der beworbene Tarif nicht der Günstigste ist, liegt hierin eine wesentliche Einschränkung, auf die in der Werbung hingewiesen werden muss.

Wie das Landgericht bereits zutreffend ausgeführt hat, ist es unerheblich, dass der Beklagten das Siegel so, wie sie es in der Werbung benutzt, von Verivox zur Verfügung gestellt wurde. Wenn Verivox das Ergebnis seines Preisvergleichs in einem irreführenden Siegel zusammenfasst und die Beklagte dieses verwendet, wirbt sie selbst irreführend.


Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

OLG Saabrücken: Werbeprospekt muss die Hauptanschrift des Anbieters und nicht nur die Filialanschriften enthalten - Verstoß gegen § 5a Abs. 3 Nr. 2 UWG

OLG Saarbrücken
Urteil vom 06.03.2013
1 U 41/12 - 13


Das OLG Saarbrücken hat entschieden, dass ein Werbeprospekt die Hauptanschrift des Anbieters und nicht nur die Filialanschriften enthalten muss. Andernfalls liegt ein wettbewerbswidriger Verstoß gegen § 5a Abs. 3 Nr. 2 UWG vor.

Aus den Entscheidungsgründen:

"Nach § 5a Abs. 2 UWG handelt unlauter, wer die Entscheidungsfähigkeit von Verbrauchern dadurch beeinflusst, dass er eine wesentliche Information vorenthält.

Nach § 5a Abs. 3 Nr. 2 UWG, der Art. 7 Abs. 4 lit. b der Richtlinie 2005/29 EG über unlautere Geschäftspraktiken (im Folgenden: UGP-RL) umsetzt, liegt eine solche wesentliche Information in der Identität und Anschrift des Unternehmers, sofern es sich bei der in Rede stehenden geschäftlichen Handlung um ein Angebot handelt, aufgrund dessen ein durchschnittlicher Verbraucher das Geschäft abschließen kann, und sofern sich die Identität und Anschrift nicht unmittelbar aus den Umständen ergeben. Die sich aus dieser Vorschrift ergebende Informationspflicht hat die Beklagte verletzt.
[...]
Denn Sinn und Zweck des § 5a Abs. 3 Nr. 2 UWG ist es nicht, den Verbraucher über die Örtlichkeit der Verkaufsstelle in Kenntnis zu setzen - hierüber informiert der Unternehmer schon im eigenen Absatzinteresse -, sondern Basisinformationen über seinen Vertragspartner zu vermitteln, die es ihm ermöglichen, diesen eindeutig zu identifizieren. Er tritt nämlich gerade nicht mit den Filialen selbst, sondern mit deren Rechtsträger in geschäftlichen Kontakt. Eine entgegengesetzte Auslegung des § 5a Abs. 3 Nr. 2 UWG, die die Angabe der Filialanschrift ausreichen lässt, steht im Widerspruch zu dem erklärten Ziel der UGP-RL, zum Erreichen eines hohen Verbraucherschutzniveaus beizutragen (Art. 1 UGP-RL), und ist daher abzulehnen."


Den Volltext der Entscheidung finden Sie hier:

§ 5a UWG
(1)
[...]
(2) Unlauter handelt, wer die Entscheidungsfähigkeit von Verbrauchern im Sinne des § 3 Absatz 2 dadurch beeinflusst, dass er eine Information vorenthält, die im konkreten Fall unter Berücksichtigung aller Umstände einschließlich der Beschränkungen des Kommunikationsmittels wesentlich ist.
(3) Werden Waren oder Dienstleistungen unter Hinweis auf deren Merkmale und Preis in einer dem verwendeten Kommunikationsmittel angemessenen Weise so angeboten, dass ein durchschnittlicher Verbraucher das Geschäft abschließen kann, gelten folgende Informationen als wesentlich im Sinne des Absatzes 2, sofern sie sich nicht unmittelbar aus den Umständen ergeben:
1.
[...]
2.
die Identität und Anschrift des Unternehmers, gegebenenfalls die Identität und Anschrift des Unternehmers, für den er handelt;
[...]

OLG Stuttgart: Bei der Werbung für Haushaltselektrogeräte muss die genaue Typenbezeichnung angegeben werden

OLG Stuttgart
Urteil vom 17.01.2013
2 U 97/12

Das OLG Stuttgart hat entschieden, dass bei der Werbung für Haushaltselektrogeräte die genaue Typenbezeichnung angegeben werden muss. Geschieht dies nicht, so liegt eine Irreführung durch Unterlassen nach § 5a Abs. 3 Nr. 1 UWG vor, da nur die Angabe der genauen Typbezeichnung gewährleistet, dass sich der Kunde über alle wesentlichen Merkmale der Ware informieren kann. Die Entscheidung ist nicht rechtskräftig.